Smrznuto tržište nekretnina: Jedan kvadrat 3,5 prosečnih plata, a kreditnih kupaca nema

Imati sopstveni krov nad glavom i/ili uložiti „višak novca“ u nekretninu, dva su postojana sna Srba ali su oni u ovo vreme sve dalje od njihovog ostvarenja. Prvi san, i dalje nenarušen činjenicom da je u Evropi čak polovini stanovništva sasvim normalno da ceo život žive u rentiranom stanu, neostvariv je zbog veoma skupih stanova u Srbiji a cene su počele da „ruše Sneška“ i onima koji su i dalje radi da potencijalni kapital „betoniraju“ u nekakvu zgradu umesto da ga ulože u hartije od vrednosti ili neki posao.

Da su cene očigledno dosegle svoj trenutni tržišni maksimum za 24sedam kaže Dušan Mirkulovski, vlasnik beogradske agencije za promet nekretnina „ZidArt“.

- Kreditnih kupaca više uopšte nema, ne pamtimo kreditnog kupca u poslednjih četiri, pet meseca. Tržište je u velikom padu, promet je niži za 40 odsto u Beogradu a čak 70 odsto u Srbiji. Međutim, cene ne padaju u skladu sa manjom tražnjom – objašnjava Mirkulovski.

„Promaja“ na šalterima banaka, na kojima se ugovaraju stambeni krediti, ozbiljan je problem za tržište jer ona je bila pokretač lanca kupovina „manje za veće“. Prema podacima portala za oglašavanje nekretnina 4zida.rs, za gotovo svaki treći stan kupljen u Srbiji u protekle tri godine kupac je uzeo pozajmicu od banke. U prvoj polovini ove godine jedva je svaki peti stan kupljen iz kredita.

Udeo kreditnih kupaca je sa 32 odsto u 2020. godini, pao na 28 odsto prošle godine, dok je u periodu od januara do kraja juna ove godine svega 18 odsto ovih nekretnina plaćeno iz kredita.

Od kredita se odustaje zbog visokih kamata i realno potkrepljen očekivanja da će one u narednoj godini, zbog koliko-toliko uspešnog obaranja inflacije, da padnu. Za pad cena, procene nisu tako optimistične, bar ne za Srbiju.

- Cene nisu mnogo pale i teško da će se dogoditi da se nešto značajnije smanje i u narednom pperiodu. Vlasnici se nadaju da će kupovina ipak krenuti posle zatišja, pa da mogu da traže koliko i sada. Vide da je sve poskupelo, od hrane i struje do automobila, pa teško da će samo stanovi pojeftiniti. Institucionalni prodavci su uložili novac i sada u principu ne žele da prodaju uz gubitak ili manji profit, pa trguju jeftinije samo kad moraju. Tu su cene pale pet do sedam odsto, i možda u najboljem slučaju mogu da padnu još toliko – napominje naš sagovornik.

Mirkulovski dodaje da to najbolje pokazuje razlika između tržišta starogradnje, gde cene uopšte ne mrdaju, i novogradnje, gde se događa da neko proda stan ili nekoliko stanova da bi održao priliv novca i nastavi poslove negde drugde.

- Ta korekcija se ne vidi javno, znaju je samo ljudi iz branše i agenti za nekretnine, pošto je pre izuzetak nego pravilo kod investitora – objašnjava Mirkulovski.

Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), prosečna cena kvadrata u novogradnji u Beogradu je u prvoj polovini godine bila oko 2.430 evra, što su gotovo tri i po prosečne srpske plate od oko 715 evra.

To znači da za godinu dana građanin Srbije u proseku zaradi 3,5 kvadrata i da mu je za stan od oko 40 kvadrata potrebno oko 11 godina, kažu sa 4zida.rs.

Kvadrat u Novom Sadu je 1.725 evra i skuplji je 12% u odnosu na prošlu godinu, dok je u Nišu cena novoizgrađenih stanova za godinu dana poskupela čak 30% i u proseku su ga kupci od januara do juna ove godine plaćali 1.363 evra.

Pixabay

 

- Podaci RGZ pokazuju da su cene stanova u Srbiji u drugom kvartalu zabeležile usporavanje rasta i stabilizaciju, a i naši podaci pokazuju stabilizaciju i blagi pad u drugom i trećem kvartalu ove godine. Tako je recimo prosečno oglašena cena nekretnine u Beogradu u prvom kvartalu 2023. godine iznosila 2.500 evra po metru kvadratnom, u drugom kvartalu 2.462 evra dok u trećem iznosi 2.433 evra. U Novom Sadu se takođe beleži neznatni pad cena. Trenutno prosečno oglašena cena je 2.247 evra po kvadratu što je za oko 40 evra manje u odnosu na prethodna dva kvartala ove godine - kaže Aleksandra Mihajlović, PR menadžer 4zida.

Koliko plata za stan u Beogradu

Nova odluka Narodne banke Srbije kojom je ograničila kamate na stambene kredite do kraja 2024. godine, odnosi se i na one koji će se tek zadužiti. Centralna banka je ograničila visinu nominalne stope, odnosno maržu banke, kod kredita sa promenljivom kamatnom stopom i odredila da ona ne sme biti viša od 1,1 odsto do 31. decembra 2024. godine, a da će nakon tog perioda biti u procentu koji bude utvrđen ugovorom o tom kreditu.

To znači da bi klijentu koji bi se ovih dana zadužio, s obzirom da je šestomesečni euribor na nivou od oko 4,112%, banka morala da odobri kamatu koja je niža od 5,212%. Kada su u pitanju pozajmice sa fiksnom kamatom, čija rata se ne menja tokom perioda otplate, ona neće smeti da bude viša od 5,03 odsto. Do ograničenja koje je uvela NBS banke su nudile kredite sa fiksnom kamatom do čak 9,36%, tako da je jasno da će uslovi za zaduživanje za nove klijente ipak biti povoljniji.

I uz to ograničenje, za mali stan u Beogradu, od 50 kvadratnih metara površine, treba plata od bar 1.000 evra.

Finansijski konsultant i bivši predsednik Udruženja banaka Srbije, Vladimir Vasić, za 4zida.rs kaže da se ljudi obazrivo zadužuju i da su prognoze da će se pad udela kredita u kupovini stanova nastaviti.

- U kratkom roku ovo ima smisla i dobro je što je privremena mera. Nadam se da neće mnogo uticati na tražnju za kreditima i da će se situacija na globalnom tržištu normalizovati u tom periodu, do kraja 2024. godine - kaže Vladimir Vasić.

Sa prosečnom platom od oko 83.800 dinara (715 evra) građanin Srbije može da podigne kredit od oko 90.000 evra, a za tu sumu, prema podacima sa vebsajta, u Beogradu može da kupi stan od oko 35 kvadrata i to u naseljima van centra grada.

Računica pokazuje da bi mu u tom slučaju plata bila opterećena oko 60 odsto, a mesečna rata bi iznosila oko 430 evra i da bi morao da je plaća 30 godina. Jasno je da bi se pojedinac teško sam odlučio za tako nešto i da u ovaj aranžman mogu da se upuste samo oni koji u domaćinstvu imaju bar još jednu platu.

Vasić kaže da kreditna sposobnost klijenta zavisi i od njegove odluke o tome koliki procenat plate želi da izdvoji za ratu, ali napominje da je optimalno da mesečno opterećenje bude oko 30 odsto, iako neke banke odobravaju i do 60 odsto.

- Ljudi kada se zadužuju trebalo bi uvek da ostave prostor za neke nepredviđene situacije i da se ne zaduže do gornje granice. Nekima se do sada povećala rata i do 40 odsto zbog rasta euribora i našli su se u problemu. Zato je važno da klijenti nikada ne koriste maksimum kreditnog potencijala – zaključuje Vladimir Vasić.

BONUS VIDEO

Pratite sve vesti iz Srbije i sveta na našem Telegram kanalu.

Instalirajte našu iOS ili android aplikaciju – 24sedam Vest koja vredi