Kupiti stan ili iznajmljivati: Nemci su izračunali da…

U Srbiji je kupovina stana ili kuće oduvek bilo svojevrstan „must have“, nečemu čemu svaki ozbiljan čovek teži. Otuda i obično nema dvojbe da li uzeti kredit (ako se može) ili plaćati rentu, iako finansijski stručnjaci ukazuju da je teško izračunati koliko je vlasnik „dobar“ kada kupi i održava nekretninu.

Da li se isplati ili ne isplati, sada su izračunali proračunati Nemci. U toj relativno bogatoj zemlji, začudo, manje od polovine građana stanuje u vlastitoj nekretnini, što je najniža kvota u Evropskoj uniji.

Zašto je to tako, pogotovo kada i tamo tri četvrtine podstanara zapravo sanja o svojoj kuči, istraživali su Institut nemačke privrede (IW), Institut za demoskopiju Alensbah i kompanija „Konsult“ (Consult GmbH), piše Dojče vele.

Razlog najmanje stope kućevlasnika je financijski, ali tu su i motivi poput sigurnosti ili slobode kreiranja vlastitog stambenog prostora. U anketi koje su pomenute institucije radile za „Spard banku“ ispitano je više od 1.000 podstanara i većina je bila mišljenja da se kupovina nekretnine isplati.

Njihovi razlozi su bili „penzijsko osiguranje“, odnosno veća lična sigurnost standarda života u trećem dobu za one koji imaju stan a ne nadaju se velikoj (državnoj) penziji.

Zakonski definisana starosna (državna) penzija je znatno manja od poslednje plate isplaćene tokom radnog veka. U ovom trenutku prosečna penzija je oko 50% prosečne zarade u Nemačkoj.

Normalno se može živeti tek ako se sami postarate za svoje stare dane – investiranjem u fondove, privatnom penzijom ili – vlastitom nekretninom u kojoj ne plaćate stanarinu.

Računica kojom se vode potencijalni kupci stana na kredit je „radije ću otplaćivati svakog meseca 1.000 evra za kredit, nego da svaki mesec ‚gazdi‘ dam toliko a da na kraju ništa od toga nemam".

Kome je bolje kada je u penziji?

Međutim, jedna druga studija - istraživačkog instituta „Empirika“ iz 2022. godine – pozabavila se pitanjem ko je u boljoj situaciji u trenutku odlaska u penziju – oni koji unajmljuju stan ili oni koji su kupili nekretninu?

Rezultat istraživanja građana u starosnoj dobi od 50 do 59 godina s neto primanjima između 1.700 i 2.300 evra bio je prilično jasan. Vlasnici su imali više od pet puta veću neto imovinu od podstanara – 190.000 evra naspram 36.000 evra.

Osim toga, vlasnici kuća ili stanova su bili u prednosti i po pitanju novčane imovine, znači svote novca koja se nalazi na bankovnom računu, a ne samo imovine u obliku nekretnina. Vlasnici nekretnina s otprilike istim primanjima raspolagali su novčanim iznosima od oko 52.000 evra, a podstanari „samo" 31.000 evra.

Ovakve podatke treba uzeti s oprezom, zato što se odnose samo na one slučajeve u kojima je kupovina nekretnine i otplata kredita bio uspešan projekt. Ipak, može se reći da je razlog zbog kojeg vlasnici nekretnina pod stare dane često raspolažu većom imovinom upravo činjenica da otplata kredita zahteva znatnu dozu discipline. Kod kredita kojima se finansira kupovinu nekretnine radi se dakle o nekoj vrsti pozitivne „prisile" na štednju.

Strah da bi banka mogla prisvojiti sveže kupljenju ili izgrađenu nekretninu je velika motivacija ljudima da „uštede" dovoljno novca kako bi mogli otplatiti kredit. Vlasnici nekretnina svaki mesec moraju svojoj banci uplatiti mesečnu ratu. Zato su vlasnici spremni na odricanja, zato oni više paze na svoje izdatke.

To se onda manifestuje na koncu i po pitanju razlike oko imovine koju oni poseduju jer, mada i unajmitelji moraju svaki mesec da plate stanarinu to obično ne podrazumeva da se ide do granica svojih finansijskih mogućnosti.
Za razliku od vlasnika, unajmitelji imaju višak prihoda (obično je manja stanarina od rate kredita) kojima slobodno raspolažu i to mogu investirati na tržišta kapitala. Ali, tu opet dolazimo do „discipline“ i fenomena poznatog kao „lajfstajl-inflacija" (ili lifestyle-creep). Višak novca obično se potroši a ne investira.

Iako i u Nemačkoj, kao i u Srbiji, vlada mišljenje da su mesečni troškovi kupovine/imanja nekretnine i stanarine približni, to nije tako. Da bi računica troškova bila korektna, morali bi se u jednačinu ubaciti svi troškove vlasnika nekretnina.

Podstanari nemaju nikakav rizik koji imovina nosi, objašnjava Nils Nojhauser iz Centrale za zaštitu potrošača u saveznoj državi Baden-Virtemberg u izjavi za ARD.

– Kad se nešto pokvari u iznajmljenoj nekretnini, kad se nešto treba sanirati ili održavati, te troškove ne pokrivaju unajmitelji već vlasnici nekretnine. A vlasnici moraju kalkulisati na duži rok, to znači da moraju kalkulisati i s time „da je kompletan stambeni objekt, recimo za 50 godina, propao i da mu treba totalna obnova" – napominje Nojhauser.

Kako bi se održala vrednost vlastite nekretnine, mora se voditi računa o tome da se uz mesečnu ratu za otplatu kredita na stranu stavi i određena svota novca koja je namenjena za sanaciju ili održavanje objekta.

Nojhauser računa s iznosom od oko 2% vrednosti objekta godišnje. Ako neka nekretnina vredi recimo 400.000 evra, to bi onda bilo oko 8.000 evra godišnje – ili 670 evra mesečno. Neke druge kalkulacije se orijentišu prema drugim podacima, na primer prema broju kvadrata ili starosti objekta.

– Nekretnina je u načelu dobra ideja kao instrument za osiguranje standarda u penziji, ako postoje pretpostavke za kupovinu, na primer dovoljno vlastitog kapitala. To je dobar oblik penzijskog osiguranja, ne mora biti najbolji oblik a sigurno nije jedini dobar – kaže finansijski stručnjak Gerd Komer za ARD.

I Nils Nojhauser iz Centrale za zaštitu potrošača naglašava da nekretnina može biti rentabilan način osiguranja standarda u starosti, ali da to ne mora nužno biti. Kada se gleda na duži rok, postoji i puno drugih vrsta ulaganja koja su isplativija od nekretnina, kaže on.

BONUS VIDEO

Pratite sve vesti iz Srbije i sveta na našem Telegram kanalu.

Instalirajte našu iOS ili android aplikaciju – 24sedam Vest koja vredi