Balon nekretnina pred pucanjem, ili samo zatišje: Cene divljaju, kupci se povlače
Nastavak oštrog rasta cena poslednjih godina konačno je izazvao reakciju kupaca koji, pokazuju podaci RGZ, polako odustaju od pazarenja
"Pucanje balona" na tržištu nekretnina očekuje se godinama, ali dosad su cene u Srbiji nastavile da tvrdoglavo idu naviše. Pogotovo u poslednjih godinu dana, kada je na tržištu nekretnina prodato "i što nije za prodaju“, i kada su istovremeno u svetu i u Evropi cene već neko vreme u padu.
Najnoviji podaci Republičkog geodetskog zavoda, relevantiniji ovoga puta za toliko što su prvi put ukršteni podaci više izvora "od autoriteta“, ne najavljuju direktno "pucanje balona“, ali daju ozbiljne naznake da tržište više ne može da podnese ovoliko naduvane cene.
Kupci lagano odustaju...
Broj prodatih stanova u trećem tromesečju 2022. godine manji je za 5,6 odsto u odnosu na isti period 2021. To, konstatuju i u RGZ, ukazuje na smirivanje tržišta, s obzirom na to da je uporedivi pokazatelj u prethodnih osam tromesečja odražavao rast broja kupoprodaja.
Značajno je i što je sa tih 11.995 ugovora to prvi pad od početka 2021. godine, a pre toga od proleća 2020. godine, kada je pandemija kovida potpuno zaustavila prodaju stanova. Pritom, iako su vrednosti prometa nekretnina i dalje veoma visoke (5,3 milijarde evra u 2022. godini), godišnja stopa rasta je 12 odsto, što je duplo manje od one u prethodnih 12 meseci (26,1 odsto).
Pročitajte još:
To jasno pokazuje da kupci odustaju od kupovina po ovako visokim cenama. Takva odluka je i logična, a doprinosi joj i to što se određeni broj kupaca i potencijalnih investitora u nekretnine sada našao između čekića i nakovnja. Bankarski krediti su sve skuplji, a cene stanova ne staju.
Ilustracija: 24sedam/G.M.Š.
Južna Srbija juri Beograd
Po stopi rasta cena od 2019. godine do danas prednjače regioni Vojvodina (42 odsto) i grad Beograd (41), ali u nekoliko poslednjih tromesečja, najdinamičniji rast cena je ipak u regionu Južna i Istočna Srbija. Tamo su u poslednjih godinu dana stanovi skuplji oko 16 odsto. Tamo čak stopa rasta nastavlja uspon, dok u Vojvodini pada, a u regionu Šumadija i Zapadna Srbija stagnira.
U RGZ beleže međugodišnji pad broja kupoprodaja stanova finansiranih bankarskim kreditima već treće tromesečje zaredom. U proteklom tromesečju to je bilo 31 odsto manje, u drugom ove godine 25,4 odsto, a u prva tri meseca 2022. godine 25,7 odsto.
A taj faktor, skuplji krediti, svakako neće u skorije vreme promeniti trend. Euribor, koji poskupljuje krajnju bankarsku kamatu, sredinom ove godine je izašao iz minusa i trenutno je dogurao do nivoa 2,13 (šestomesečni) i 1,7 odsto (tromesečni). Očekuje se da će već do kraja godine ova evropska međubankarska kamatna stopa otići na tri, odnosno 2,5 odsto. Kada se na to doda od 2,5 do 3,5 procentnih poena bankarske marže...
Screenshot: RGZ
Gazde zacepile cenu starogradnje
I u trećem tromesečju ove godine nastavlja se oštar rast cena stanova. Poslednjih godinu dana rast je dvocifren iz meseca u mesec, pa je godišnja stopa rasta prosečne cene za celu Srbiju bila 13 odsto u trećem tromesečju. Samo u odnosu na prethodno, prosečna cena je veća 3,2 odsto.
Ono što je zanimljivo jeste to da u rastu cena prednjače stari stanovi u odnosu na nove. Cene novih su, naravno, veće po kvadratnom metru, ali razlika između ranijih i novih cena kod starogradnje je mnogo veća.
Screenshot: RGZ
U poslednjih godinu dana stari stanovi su poskupeli u proseku 18,84 odsto, pokazuju podaci RGZ. U odnosu na pretpandemijsku 2019. godinu, rast je čak 44 odsto. A radi se o nepune četiri godine.
Nova metodologija merljiva sa svetom
RGZ po prvi put predstavlja indeks cena stanova za Republiku Srbiju koji je razvijen u skladu s međunarodnim metodološkim smernicama. Indeks je izrađen na osnovu modela za masovnu procenu vrednosti stanova koji, pored cena iz kupoprodajnih ugovora, uzima u obzir i različite karakteristike nepokretnosti iz autoritativnih izvora - Registra cena nepokretnosti, Katastra nepokretnosti, Registra stambenih zajednica, GeoSrbije i poreske administracije.
Referentni, odnosno bazni period, jeste prvo tromesečje 2019. godine (indeks je 100). Indeks je zbog zastupljenosti stanova u ukupnom prometu nepokretnosti u Srbiji relevantan za praćenje kretanja celog tržišta nepokretnosti (57 odsto na osnovu trećeg tromesečja 2022. godine).
Kod novogradnje cena je otišla naviše za godinu dana 10 odsto, a ukupno od 2019. godine "samo" 26 odsto.
Ovu nelogičnu pojavu da se stanovi problematičnog kvaliteta, starih instalacija i u centrima većih gradova po pravilu bez parkinga, prodaju gotovo po ceni novogradnje, u RGZ tumače time da je nedovoljno ponude novoizgrađenih stanova u odnosu na ukupnu potražnju na tržištu.
Doduše, ovakva pojava mnogo je češća na najvećem domaćem tržištu nekretnina, području Beograda, nego drugde. Iz agencija za nekretnine u Novom Sadu su nam potvrdili da u najvećem gradu Vojvodine sa dinamičnom novogradnjom više „ne prolaze“ ponude sa visokim cenama gazda starih stanova.
Iako je stopa rasta cena u Srbiji, posebno u poslednjih godinu dana, veoma neprijatna za kupce, ona nije i najveća u Evropi. Sa tih dvadesetak odsto rasta smo iza Češke (35 odsto), Mađarske (25 odsto), Holandije (22 odsto), ali su nam cene skočile mnogo više nego Nemcima i Špancima (10 odsto) ili Italijanima, koji su sa pet odsto na proseku cele EU.
BONUS VIDEO:
Pratite sve vesti iz Srbije i sveta na našem Telegram kanalu.
Instalirajte našu iOS ili android aplikaciju – 24sedam Vest koja vredi
Komentari