Srpska pomama za stanovima, eldorado za agencije

Prodaja nekretnina u Srbiji veoma je slaba u poređenju sa rekordnom 2022. godinom, ali, iako se sve više najavljuje „pucanje balona“ na tržištu gde cene i dalje rastu, samo u 2024. je osnovano 107 novih agencija za nekretnine. Sa tim pridošlicama na veliku pijacu ukupan broj porastao je za 38% u odnosu na 2019. godinu, piše magazin Biznis i finansije (B&F).

Struktura novih igrača pokazuje da su mnogi iskoristili pomamu za ulaganjima u „zlatni beton“ kao priliku za samozapošljavanje. Oni sa razvijenim poslovanjem tvrde da je ova delatnost i dalje izuzetno profitabilna i da pravi profesionalci mogu da zarade i dvostruko više od proseka u ovom sektoru.

Ogromna potražnja za stanovima, kućama, vikendicama, pa i garažama i njivama, uz rekordne cene kvadrata, mnoge je prethodnih godina podstakla da uđu u posao sa nekretninama. Svoju priliku da uzmu procenat od prodaje i iznajmljivanja u proteklih pet godina u ovom sektoru videlo je čak 770 preduzeća i preduzetnika, koji su osnovali agencije za nekretnine.

Neke od njih su u međuvremenu i ugašene, ali prema podacima Agencije za privredne registre (APR), danas u Srbiji posluje 1.526 privrednih društava i preduzetnika koji se bave prodajom nepokretnosti. To je 420 više, odnosno rast od 38% u odnosu na 2019. godinu.

Iako ima onih koji tvrde da tražnja pada i da će i cene kvadrata morati u rikverc, to nije pokolebalo čak 107 vlasnika novih agencija da od početka godine uđu u posao sa prodajom nekretnina. Upućeni u ovo tržište potvrđuju da sada posla ima manje nego pre dve godine, kada se prodavalo nekoliko hiljada stanova mesečno, ali da su i tražnja i cene kvadrata i dalje značajno veći u odnosu na period pre pandemije.

Procenitelj Milić Đoković iz Klastera nekretnina kaže za B&F da je pojava novih agencija za nekretnine prirodna posledica rasta tržišta, ali da su to uglavnom „mikropreduzeća sa jednim ili dvoje zaposlenih“.

- Posla ima za onog ko pošteno radi i ko ima preporuke. Suštinski je tržište podeljeno, pa ima dosta  agencija koje se bave samo poslovnim prostorom, a u poslednje vreme su se mnogi odlučili za izdavanje. Oni koji se bave kupoprodajom rade prilično dobro. Korona je donela promene, tržište je tada "eksplodiralo", a trenutno je u periodu blagog smirivanja - ocenjuje Milić Đoković.

Između samozapošljavanja i pravog posla

Iako postoji sezonska varijabilnost, u agencijama kažu da tržište nekretnina nudi stabilan obim posla. To naročito važi za one koji se pozicioniraju kao pouzdani partneri u svim aspektima kupoprodaje i izdavanja nekretnina, jer većina klijenata dolazi po preporuci.

 - Ovaj posao može biti izuzetno profitabilan ako se vodi ozbiljno. To znači da se stalno ulaže u edukaciju, da se prate kretanja na tržištu, analize i regulativa, kako bi se klijentima pružili pravi saveti. Ipak, više od polovine agencija registrovanih u zvaničnom registru posrednika ima samo jednog zaposlenog, što pre predstavlja model samozapošljavanja nego pravi posao - kaže za B&F Mirjana Todorović iz agencije" Europolis nekretnine".

Prema njenom mišljenju, da bi agencija za nekretnine napredovala i ostvarivala zaradu, neophodno je uspostaviti sistem poslovanja koji ne podrazumeva samo nekoliko agenata, već i da to moraju biti stručne osobe, da postoje dobro organizovana logistika, pravni tim, administracija i marketing.

Republički zavod za statistiku (RZS) navodi da prosečna plata u sektoru poslovanja nekretninama iznosi  90.740 dinara, što je znatno ispod republičkog proseka od 97.835 dinara. Agenti uglavnom rade na procenat, a vlasnici agencija tvrde da oni koji su profesionalci mogu da zarade i dvostruko više od proseka u ovom sektoru.

Mirjana Todorović napominje da nije lako naći odgovarajuće agente za nekretnine, delimično i zbog specifičnog mentaliteta na Balkanu, gde mnogi smatraju da je jedina prava sigurnost u fiksnoj plati. Ona tvrdi da posao agenta za nekretnine nudi velike mogućnosti za zaradu.

- Koliko agent može da zaradi zavisi isključivo od njegovog angažovanja, truda i rezultata, jer je u ovom poslu za svoj rad uvek adekvatno nagrađen. Agenti koji ozbiljno pristupaju ovom poslu ostvaruju značajnu zaradu i nikada se ne bi vratili na posao sa fiksnom platom. Zbog manjka kvalifikovanog kadra svake godine ulažemo u edukaciju i osposobljavanje novih agenata - kaže Mirjana Todorović.

Tržište mnogo uređenije nego ranije

Stručnjaci smatraju da je u sektoru nekretnina sve manje nelojalne konkurencije, jer je dosta toga regulisano i zakonom i obaveznim upisom u registar posrednika.

- Može to i bolje, naravno, ali u suštini je mnogo uređenije nego što je bilo. Sve se vidi kroz registar posrednika i može da se proveri. Ne možete se baviti prodajom nekretnina ukoliko nemate važeći ugovor o osiguranju od odgovornosti za štetu. Imamo polisu na minimum 50.000 evra, pa naviše. Kupac je zaštićen, od stvari kao što je ujed zmije na gradilištu, pa do pada cigle na glavu. Za deset godina nije aktivirana nijedna polisa, što znači da se nije desilo da je agencija kriva za neki kiks, i to je sjajna stvar. To znači da ljudi rade svoj posao kako treba - smatra Milić Đoković.

Tržište nekretnina je doživelo procvat 2022. godine, kada je vrednost svih prodatih nekretnina iznosila rekordnih 7,5 milijardi evra, a prema podacima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), tada su sklopljena čak 140.592 ugovora. Prošla godina je bila slabija, tržište je usporilo i sklopljeno je 121.627 ugovora, sa ukupnom vrednošću prometovanih nekretnina od 6,5 milijardi evra.

- Period od 2020. do 2022. je bio izuzetno dinamičan, sa znatno većim obimom transakcija u poređenju sa prethodnim godinama. Ova situacija je otvorila brojne prilike, ali i izazove, uključujući potrebu da se brzo prilagođavamo tržištu i širimo tim, kako bismo održali visok nivo usluge. U periodu između 2021. i 2022. godine beležen je vrhunac prodaje, sa prosečno nekoliko hiljada prodatih stanova mesečno samo u Beogradu. Danas je situacija nešto mirnija, sa umerenijim, ali stabilnim prometom - navodi Mirjana Todorović.

Svi čekaju pad kamata

Agenti imaju velika očekivanja i od smanjenja referentnih kamatnih stopa i novih ograničenja kamata koje je najavila Narodna banka Srbije (NBS). Oni se nadaju da će to u igru vratiti kreditne kupce, koji su prethodnih godina zbog skupih stambenih kredita bili slabo vidljivi na tržištu i iz godine u godinu je opadao njihov udeo u kupovini stanova. Prema podacima RGZ-a iz prvog kvartala ove godine, na kredit je kupljeno 18,2% stanova, dok je njihov udeo pre tri godine bio oko 31%. Kada su u pitanju sve ostale nekretnine, najveći deo, čak 93% nepokretnosti, kupljen je za gotovinu, dok je samo 7% kupoprodajnih ugovora u kojima su kupci podizali kredite.

- Sada će, zbog pada kamata, krenuti i kreditni kupci. Ipak, postoji bojazan da će, kada se oni pojave, to ponovo pogurati i cene. Nadam se da će konačno doći situacija da ćemo imati blagi rast cena, od 1% do 2% godišnje, što je uobičajeno na drugim tržištima. Mislim da je kod nas realno da cene godišnje rastu maksimalno do 20%, ili da padnu od 5% do 10%, sve ostalo su ekstremi, a imali smo takve primere u proteklih nekoliko godina - kaže Milić Đoković.

On podseća da su u Srbiji, a naročito u Beogradu, cene kvadrata rasle čak i u periodu kada je padala tražnja za nekretninama, i očekuje da se stvari vrate na „tržišne principe ponude i potražnje“.

- Vrednost kuća je udvostručena u velikim gradovima, a prilično je jaka cena kvadrata i u manjim mestima. To je težnja ljudi da sklone novac. Mi smo u Srbiji tradicionalisti, nama je bliži "zatni beton" nego berza. Finansijska pismenost nas kao naroda nije baš na zavidnom nivou, tako da ostaju kvadrati i zemlja. Ko hoće više, neka se igra sa berzom i kriptovalutama, ko neće, standardno se oslanja na nekretnine. Tu možda nećeš da zaradiš mnogo, ali sigurno nećeš da izgubiš - tvrdi Milić Đoković.

BONUS VIDEO

Instalirajte našu iOS ili android aplikaciju – 24sedam Vest koja vredi