Tržište nekretnina "pregrejano": Da li se ipak nazire pad cena stanova?

Iako cene nekretnina u Sjedinjenim Američkim Državama i Nemačkoj padaju, u našem regionu dostigle su rekorde. Poslednji podaci pokazuju da su cene u prvom kvartalu 2022. godine u Sloveniji imale kvartalni rast od 4,1 odsto i međugodišnji od 16,9 odsto, dok su u Bosni i Hercegovni u prvom kvartalu ove godine prosečne cene nekretnina više za 23 odsto u odnosu na prethodnu godinu.

Međugodišnji rast cena u Srbiji iznosi sedam odsto, a u Severnoj Makedoniji 16,5 odsto. Cene stanova u Hrvatskoj u prvom kvartalu ove godine više su za pet odsto u odnosu na prethodni kvartal, odnosno za 13,46 nego u istom periodu prošle godine.

Veće plate, niske kamate

Faktori koji su zajednički svim zemljama, a koji su uzrokovali ovakve tendencije, kako navodi tim analitičara Bloomberg Adrije, ogledaju se u rastu prosečnih neto plata, niskim kamatnim stopama i rastu udela stambenih kredita u ukupno plasiranim kreditima, kao i u rastu cena građevinskih materijala.

U poslednjih 10 godina cene novih stanova u regionu najbrže su rasle u Srbiji i u tom periodu skočile su za 35 odsto. Taj procenat nešto je niži od EU proseka, gde su cene od 2011. do 2021. godine porasle za 42 odsto, pokazali su podaci analitičkog tima Bloomberg Adrije.

Zanimljivo je da su cene stanova u novogradnji brže rasle u Srbiji nego u Hrvatskoj i Sloveniji. U poslednjoj deceniji rast cene novih stanova u Hrvatskoj iznosio je 18 odsto, a u Sloveniji 14 odsto. Građevinskih dozvola u prvom kvartalu ove godine više je za 21,7 odsto nego u istom kvartalu prošle godine, ali to je manje u odnosu na procenat koji je ostvaren u poslednjem kvartalu prošle godine.

Od kraja 2014. godine, broj građevinskih dozvola porastao je za čak 553 odsto, što pokazuje snažnu tendenciju u poslednjih osam godina u uslovima povoljnog privrednog ambijenta.

Svuda skočile cene

Nekretnine u Beogradu skuplje su nego u drugim regionalnim prestonicama. Podaci Deloittea pokazali su da je prosečna cena novogradnje u 2020. godini u Beogradu iznosila 1.741 evro po metru kvadratnom. U Bukureštu je tada prosečna cena stana iznosila 1.440 evra po metru kvadratnom, u Sofiji 1.144 evra, a u Budimpešti 2.207 evra.

Cene nekretnina u Bosni i Hercegovini dosegle su astronomske iznose. Cena kvadrata u centru Sarajeva dostiže i 6.000 KM (3.067 evra), dok su na periferiji oko 2.500 KM (1.278 evra). Situacija nije bolja ni u drugim gradovima, gde su takođe skočile cene.

Profimedia

Prоsеčnа cеnа prоdаtih nоvih stаnоvа u prvom kvartalu 2022. godine iznosi 2.240 KM (1.134 evra) po metru kvadratnom, što je u poređenju sa prоsеčnom cеnom prоdаtih nоvih stаnоvа u protekloj gоdini više za 23 odsto, a u оdnоsu nа prvi kvartal 2021. gоdinе više za 24,9 odsto.

U sektoru gradnje zabeležen je međugodišnji rast od 0,5 odsto u prvom kvartalu 2022. godine, međutim, ipak je došlo do zahlađenja u odnosu na drugu polovinu 2021. godine, kada je međugodišnji rast iznosio 2,4 odsto. 

Broj završenih nekretnina u prvom kvartalu iznosio je 662, što predstavlja međugodišnji rast od 15,5 odsto, dok broj nedovršenih nekretnina iznosi 4.618, što predstavlja međugodišnji rast od 8,2 odsto.

Najviše cene u Ljubljani

Najvišu prosečnu cenu nekretnina kada je reč o regionu ima Slovenija, gde je prosečna cena kvadrata u starogradnji u drugom tromesečju dostigla 2.648 evra.

U odnosu na 2020, cene stanova u višestambenim zgradama porasle su za oko 15 odsto, a cene stambenih kuća za 13 odsto, podaci su Geodetska uprave. Međugodišnji rast iznosio je 16 odsto, a na tromesečnom nivou cene su više za dobra dva odsto, pokazuju podaci Capital Geneticsa. Najviše cene su u Ljubljani. Tu su kupci u proseku morali izdvojiti 3.644 evra za kvadrat u starogradnji, što je za 11 odsto više na godišnjem nivou.

Najviše cene imaju garsonjere, čiji kvadrat košta 3.905 evra. Kvadrat trosobnog ili većeg stana u proseku košta 3.383 evra. Povećana je razlika u ceni između novijih i starijih stanova. Za novije stanove mlađe od deset godina prosečna cena prelazila je 4.000 evra po metru kvadratnom. Cene u novogradnji na najpoželjnijim lokacijama kreću se od 5.000 do 10.000 evra po kvadratu. Stanovi stariji od deset godina u proseku su dostigli 3.636 evra za kvadrat.

Pixabay

Više od 3.000 evra u proseku treba izdvojiti za stan u Domžalama, Izoli, Kopru i Škofjoj Loki. Najskuplji su u Škofjoj Loki, gde za kvadratni metar treba izdvojiti 3.373 evra, dok je prosečna cena u Kopru 3.326 evra.

Konstantan rast u Hrvatskoj

Cene nekretnina u Hrvatskoj konstantno rastu već godinama, što nisu pokolebali ni potresi ni pandemija. U prvom tromesečju 2022. cene stanova u Hrvatskoj (i starih i novih zgrada) porasle su za pet odsto u poređenju s prethodnim kvartalom, odnosno za 13,46 odsto u odnosu na isto razdoblje lani.

Još je impresivniji rast od kraja 2015. godine, kada je ekonomska kriza srušila cene. Naime, cene stanova od tada porasle su za 52 odsto, dok je prosečan rast u Evropskoj uniji (EU27) u tom periodu iznosio 44 odsto, a u evrozoni 40 odsto.

Pixabay

Za stan u novogradnji u rubnim delovima Zagreba, za kvadrat je potrebno izdvojiti oko 2.400 evra, dok u centru kvalitetnija gradnja ide do 3.000 evra po kvadratu. Na atraktivnijim i traženijim lokacijama u Zagrebu, cena novogradnje dostiže i pet hiljada evra po kvadratu.

Ni u Skoplju nije jeftino...

U drugom tromesečju 2022. godine cene stanova u Severnoj Makedoniji ostvarile su godišnji rast od 16,5 odsto, što je rekordan porast koji se nije dogodio u protekloj deceniji. Time se nastavlja tendencija kontinuiranog rušenja rekorda poskupljenja stanova započet prošle godine. Naime, u četvrtom kvartalu 2021. godine rast je iznosio 11,4 odsto, a u prvom kvartalu ove godine 12,5 odsto.

Makedonski građevinari kao glavni razlog rasta navode povećanje troškova izgradnje. Njihovu tvrdnju potkrepljuje i statistika. U prvom tromesečju 2022. u odnosu na četvrto tromesečje 2021. troškovi izgradnje novih porodičnih kuća veći su za 7,5 odsto, materijalni troškovi za 10 odsto, a za radnike za 2,3 odsto.

Barem stabilizacija cena

Tim analitičara Bloomberg Adrije navodi da u budućnosti treba očekivati barem stabilizaciju cena nekretnina na svih pet tržišta u regionu, a na to će uticati nekoliko faktora.

Pixabay Profimedia

- Naš stav za cene nekretnina je smanjenje u odnosu na trenutno povišene nivoe ili u najboljem slučaju stabilizacija oko sadašnjih nivoa. Broj izdatih građevinskih dozvola snažan je pokazatelj građevinskih aktivnosti za sledećih šest meseci, s nedavnim usporavanjem međugodišnjih trendova u vezi s građevinskim dozvolama koji ukazuju na manju građevinsku aktivnost tokom 2023. Pogled na građevinsku aktivnost takođe je funkcija opšteg slabljenja ekonomske aktivnosti u budućnosti - navode analitičari.

Analitički tim Bloomberg Adrije predviđa da jedan od tih faktora jesu rastuće kamatne stope koje centralne banke primenjuju poslednjih nekoliko meseci kao odgovor na sve veću inflaciju. Taj rast kamatnih stopa čini zaduživanje putem stambenih kredita manje atraktivnim. Pored toga, anketa o bankarskim kreditima pokazala je zaoštravanje u kreditiranju, što je takođe faktor koji demotiviše građane da obezbede sebi novu nekretninu.

Usporavanje rasta svetske privrede još jedan je faktor koji će uticati na smanjenje ulaganja u sektor nekretnina, jer će se više novca trošiti na ublažavanje inflacije. Da li su investitori manje ili više zainteresovani za gradnju, pokazaće tražnja za građevinskim dozvolama. S druge strane, faktori koji mogu pozitivno uticati na dalji rast cena nekretnina jesu nestašica energije, skokovi u troškovima sirovina, negativna kretanja na tržištu rada, još uvek niske kamatne stope koje su privlačne za kupce kuća.

BONUS VIDEO:

Pratite sve vesti iz Srbije i sveta na našem Telegram kanalu.

Instalirajte našu iOS ili android aplikaciju – 24sedam Vest koja vredi