Koliko zaista vredi vaš stan? Oglasi nisu dovoljno merilo, evo kako da izračunate cenu

Ako želite da saznate koliko vaš stan zaista vredi, prvi korak najčešće je pregled oglasa i poređenje sa nekretninama u komšiluku. Međutim, cena koju vlasnik navede u oglasu nije nužno iznos koji će kupac na kraju platiti.

Zbog toga se za realniju procenu vrednosti stana treba osloniti na ostvarene kupoprodaje, odnosno cene po kojima su slične nekretnine zaista prodate. Takve podatke prikuplja Republički geodetski zavod (RGZ) kroz Registar cena nepokretnosti.

Nije dovoljno pogledati koliko komšija traži

Stan u istoj zgradi ili ulici može imati potpuno drugačiju vrednost od susedne nekretnine. Na cenu utiču brojni faktori, među kojima su kvadratura, sprat, lift, raspored prostorija, terasa, orijentacija, pogled, stanje zgrade, parking i kvalitet gradnje.

Važnu ulogu ima i stanje samog stana. Renovirano kupatilo, nova stolarija ili kvalitetno uređena kuhinja mogu uticati na cenu, ali se novac uložen u renoviranje ne prenosi automatski u istom iznosu na tržišnu vrednost nekretnine.

Zato dva stana iste površine, čak i kada se nalaze u istoj zgradi, mogu imati značajno različite cene.

Gledajte ostvarene prodaje

Za sopstvenu računicu najbolje je pronaći što sličnije nekretnine – približne kvadrature, u istom kraju, slične starosti i tipa gradnje, na sličnom spratu i u sličnom stanju.

Još pouzdaniji podatak predstavljaju stvarno zaključene kupoprodaje. RGZ kroz Registar cena nepokretnosti prikuplja i verifikuje podatke iz ugovora o prometu, a građanima je omogućen javni uvid u podatke o ostvarenim kupoprodajama.

To znači da oglas može da posluži kao početna orijentacija, ali ne bi trebalo da bude jedini osnov za određivanje cene.

Profimedia

 

Cene se menjaju iz godine u godinu

Treba voditi računa i o tome kada je određena nekretnina prodata. Cena stana od pre nekoliko godina ne mora odgovarati današnjoj tržišnoj vrednosti.

Prema najnovijim podacima RGZ-a navedenim u tekstu, cene stanova u Srbiji u drugom tromesečju 2026. bile su 5,25 odsto više nego u istom periodu prethodne godine. Cene postojećih stanova porasle su 5,98 odsto, dok je broj ugovora kojima su prometovani stanovi bio 5,8 odsto manji nego godinu ranije.

Postoji i jednostavna računica

RGZ navodi i formulu pomoću koje se približno može izračunati današnja vrednost stana na osnovu indeksa cena.

Računica glasi:

cena po kojoj je stan kupljen × najnoviji indeks ÷ indeks iz perioda kupovine

Kao ilustraciju, RGZ je naveo stan u Beogradu koji je u drugom kvartalu 2020. godine kupljen za 150.000 evra. Uz tadašnji indeks od 113,78 i indeks od 185,07 za drugi kvartal 2026, procenjena vrednost prema toj računici iznosi oko 243.984 evra.

To predstavlja približno 63 odsto više u odnosu na cenu po kojoj je stan kupljen, ali ne znači da baš toliko danas vredi svaki konkretan stan. Formula pokazuje promenu vrednosti na osnovu kretanja indeksa, a individualna cena zavisi od karakteristika same nekretnine.

Profimedia

 

Oglase koristite samo kao početnu tačku

Oglasi ipak nisu beskorisni. Oni mogu pokazati kakva je trenutna ponuda i koliko vlasnici traže za slične stanove.

Međutim, postoji velika razlika između tražene i ostvarene cene. Ako više vlasnika u jednom kraju traži 2.800 evra po kvadratu, to ne znači da se stanovi po toj ceni i prodaju.

Zato je najbolja kombinacija poređenje aktuelnih oglasa sa podacima o stvarno realizovanim kupoprodajama.

Kada je bolje angažovati stručnjaka?

Kod nekretnina veće vrednosti, komplikovanih objekata ili kada je potrebna precizna procena, moguće je angažovati licenciranog procenitelja.

Procena vrednosti nepokretnosti podrazumeva utvrđivanje njene građevinske i tržišne vrednosti, a za potrebe hipotekarnih kredita postoje i procene koje se vode u bazi Narodne banke Srbije.

Najjednostavniji zaključak je da cenu ne treba određivati prema jednom komšiji ili jednom oglasu. Mnogo bolju sliku daje kombinacija tri podatka: koliko se trenutno traži za slične stanove, koliko su takve nekretnine zaista plaćane i koje su konkretne prednosti i mane vašeg stana.

Na kraju, pitanje nije samo koliko neko traži za stan, već koliko su kupci spremni da plate za nekretninu koja je zaista uporediva sa vašom.

BONUS VIDEO

Instalirajte našu iOS ili android aplikaciju – 24sedam Vest koja vredi