Hoće li padati cene: Potres na tržištu nekretnina u svetu, a u Srbiji…
Svet potresa ozbiljan pad na tržištu nekretnina, Srbija još nije pogođena a zašto bi bolje bilo da ne doživimo da famozni „balon cena“ pukne za 24 sedam objašnjavaju iskusni profesionalci
Tržište nekretnina se ozbiljno trese u svetu i već je primetno padanje cena od nekoliko procenata pa do nekoliko desetina. Procena „S&P Global rejtings“ je da će u Portugalu cene stanova pasti 4,4 odsto, Velikoj Britaniji 3,3, Španiji i Holandiji 2,5 odsto…
A to je tek vrh ledenog brega. Komercijalne nekretnine, koje se grade za prodaju i kompanijsko iznajmljivanje će izgubiti i do 20 odsto vrednosti ove godine.
Hipotekarni krediti su u velikom problemu i prema podacima „Blumberga“, radi se o sumi od 175 milijardi dolara globalno. Pod pretnjom povećanih rata i zavrtanjem jeftinog novca, banke su već počele da kompanijama iz biznisa sa nekretninama govore da prodaju imovinu kako ne bi zapale u finansijske probleme.
U Švedskoj, gde su cene kuća i stanova „u slobodnom padu“, veliki graditelji "Samhalsbignadsbolaget“ i „Norden AB“ su već pristali da prodaju imovinu vrednu milijardu dolara kao bi otplatili dugove. Prema studiji pravne firme „Veijl, Gotšal i Mandžis“, tržište nekretnina u Velikoj Britaniji je već palo više od 20 odsto u drugom polugođu 2022, a u SAD devet odsto prema „Grin stritu“.
Pročitajte još:
Da li će u 2023. doći do pada i na srpskom tržištu nekretnina, za koje smo se već uverili da je specifično u odnosu na svet u mnogim pogledima, stručnjaci nerado prognoziraju ali kažu da bi posledice mogle biti takve da ih osete svi građani a ne samo oni koji kupuju ili prodaju stan.
- Trideset godina radim i ne usuđujem se da dajem prognoze da li će tržište pasti ili neće. Trenutno ne vidim neko preterano slabljenje tržišta. U Novom Sadu se kvadrat prodaje debelo preko 2.000 evra, na vrhunskim lokacijama i preko 3.000. - kaže za 24sedam Dejan Čagorović, vlasnik agencije „Magnat“ iz Novog Sada
Šta se zapravo dešava kaka tržište pade
Naznaka pada, tako zasad nema a Čagorović kaže da dramatično „pucanje balona“ ne želimo zaista ni vidimo iako već tri godine pričamo o tome.
- Meni jeste fascinantno da ljudi plaćaju ovolike cene za stanove. Mi sa relativno istim platama danas kupujemo nekretnine koje su otišle 80 odsto naviše. Međutim, i kada tržište „padne“ to za fizička lica, bar kod nas, ne znači mnogo. Oni koji prodaju će sačekati sa prodajom, a oni koji kupuju će možda kupiti jeftinije. Ali ako problemi na tržištu nastanu naglo, „pucanjem balona“ kao što smo videli u finansijskoj krizi 2008. godine, u velikom problemu su investitori. Oni se nađu u procepu između visokih troškova i ne tako dobrih izgleda da na ulaganju zarade ili čak pokriju trošak ulaganja. Danas zaista mnogo košta da izgradite zgradu sa stanovima a još ako jednu zgradu radite a kupili ste i sledeću lokaciju na kredit… - objašnjava Čagorović.
Dušan Mirkulovski, vlasnik beogradske agencije „Zidart“, ističe za 24sedam da ljudi kada govore o „pucanju balona nekretnina“ misle samo na to da li će cene stanova pasti ili neće i koliko. A situacija je onda mnogo ozbiljnija od toga.
- Zaboravlja s jedna veoma važna stvar a to je koliko su nekretnine i građevinarstvo bitni sa celu privredu i državu. U Srbiji građevinarstvo učestvuje sa 27,5 procenata u čitavom BDP-u. To su gomile materijala, gomile radnika i radnih sati, gomile utrošenog goriva... da bi se napravili stanovi, ulice za te zgrade, i sve što je potrebno. I svaki veliki pad tu bi bio katastrofa za sve – upozorava Mirkulovski.
Ostali su investitori veterani ali svejedno...
Dejan Čagorović kaže da je kod nas na tržištu dobro to što su oni investitori koji su bili slabi, izašli iz posla u prethodnoj krizi. Ostali su oni koji to prebrodili, a sada su i manje zagrizli, zbog nesigurnosti krize koja traje evo već godinama. Zbog toga naše tržište može da izdrži jedan ozbiljan udarac ali samo na neko vreme.
I kod „keš kupaca“ ima para od kredita
Dušan Mirkulovski pojašnjava i jednu zabludu javnosti da su preovlađujući keš kupci i kreditni kupci (kojih je po zvaničnim statistikama tek četvrtina) striktno odvojeni na našem tržištu.
- Ako neko kupi na kredit moj stan a ja tom gotovinom, recimo, kupim drugi tada se je vodim kao keš kupac iako je suštinski taj novac stigao iz kredita – napominje Mirkulovski.
- Investitori ne mogu da završe zgrade, kupci ne mogu da nastavljaju da plaćaju kredite, ili ne mogu da ih dobiju pošto se ne zna koliko će koštati nekretnine za kolateral. Vi ste 2008. godine imali kao nožem odsečenu situaciju koja se razvila u samo mesec dana. Nadamo se da se to neće ponoviti – kaže iskusni novosadski agent.
Kada stegne kreditna omča...
Dušan Mirkulovski dodaje da se u svetu događa kreditna kriza na tržištu nekretnina a da su kod nas krediti još uvek povoljni.
- Ali ako bude značajnijeg rasta cene kredita i pada cene nekretnina, oni koji su kupili stan na kredit su u velikom problemu. Rata kredita se povećava a zbog toga što vam nekretnina vredi manje, banka vam traži dodatni kolateral – ističe Mirkulovski.
Profimedia
Kao najveći problem koji bi mogao da se desi ako/kada tržište padne je odlika ljudi u Srbiji da „odbijaju realnost“.
- Ljudi koji imaju nekretnine na prodaju neće da prihvate da cena pada. „Ne pada im napamet“ da nešto što je ranije procenjivano kao vredno 200.000 evra sada prodaju za 150.000, i onda „čekaju cenu“.
A u takvom vremenu je brzina reakcije najvažnija, kaže Mirkulovski, i tu dolazi do izražaja vrednost saveta stručnjaka.
- Jer ako ne prodate za 200.000 možda ćete morati da prodate za 100.000, pošto niste pitali za savet nekog kome je to profesija. A kad situacija zbog kašnjenja postane ozbiljna, ne vredi ni stručnjak jer cena će već otići predaleko. Setite se samo kolike su Rusi milione evra nudili za kuće na moru u Crnoj Gori tamo neke 2006. ili 2007. godine. Oni koji nisu tada prodali mogu da „čekaju cenu“ koliko hoće jer danas i sa ovim dobrim cenama ne mogu da dobiju ni pola od toga – ističe Mirkulovski.
Sve je bolje nego da vam stan proda banka
Stručnjaci za nekretnine upozoravaju da najgori mogući oblik guranja problema pod tepih sa cenama i kreditima – slučaj kada ne možete da plaćate rate kredita.
- Mnogi ljudi misle da „u najgorem slučaju, prodaće mi stan banka“. To ne rešava problem, čak ni sa bankom. Procenjena vrednost stana je uvek manja nego tržišna, a banka još računa 70 odsto od toga. Tako da na dug za stan od 100.000 evra, banka proda taj stan i naplati kolateral 70.000 evra ali vi i dalje ostajete dužni 30.000. Te pare ćete decenijama vraćati kroz administrativnu zabranu, čim budete imali neke prihode na računu – zaključuje Dušan Mirkulovski.
A to nikako i nikome ne želimo.
BONUS VIDEO
Pratite sve vesti iz Srbije i sveta na našem Telegram kanalu.
Instalirajte našu iOS ili android aplikaciju – 24sedam Vest koja vredi
Komentari