Sada kada nema više najezde Rusa, treba li nam zakon o renti?
Rešenje za jeftinije stanovanje i sprečavanje divljanja cena izdavanja nekretnina svakako nije ograničenje cene zakupa, ali izlaz postoji, kažu stručnjaci za nekretnine
Inicijative za jeftinije stanovanje i ograničenje cene iznajmljivanja stanova, koje su podivljale sa talasom platežnih klijenata kojim je srpsko tržište zapljusnuto iz Rusije i Ukrajine, ovih su dana ozvaničene u dva predloga zakona.
Međutim, ideja sa kojom se polazi u promene zakona, o tome da može da se ograniči cena najma, nije ni ekonomski ni ustavno utemeljena, upozoravaju stručnjaci za tržište nekretnina. Srećom, rešenje za lakši pristup pristojnom stanovanju za širi krug građana Srbije postoji, ali do njega treba drugačije doći.
- Način da se evidentni problemi na tržištu nekretnina rešavaju ograničenjem cena ili nečijeg prava na imovinu u svakom slučaju nije rešenje. To je potpuno neodrživo. Tržište mora samo da reguliše cenu, i to se već događa u poslednjih petnaest dana. Kako više nema potražnje od Rusa, cene su počele da padaju, a oni koji su isterali domaće zakupce kako bi zaradili na strancima neka vide šta će, jer fiksni troškovi neče stati – kaže za 24sedam Kaća Lazarević, vlasnica istoimene agencije za promet nekretnina.
Činjenice su da je rast cene zakupa stanova u Beogradu u proteklih godinu dana bio veći od 45 odsto i da je tržište izdavanja stanova regulisano jako loše, odnosno gotovo nikako, i tu treba da se dogode promene ali ne u ovom pravcu, slažu se i na specijalizovanom portalu za posredovanje u prometu Mojanekretnina.rs
Pročitajte još:
- Ako bi se usvojili zakoni u ovom obliku to bi samo donelo sivo tržište ili bi toliko oborili cenu nekretnina da bi kolabiralo celo tržište a i poneka banka – kaže za 24sedam Igor Manjenčić, osnivač Mojanekretnina.rs.
Propast tržišta, ali i banaka
Manjenčić ukazuje da je povrat na kapital kod izdavanja stanova u Beogradu sada približno na pet odsto, što znači da se prosečno stan isplati za 20 godina izdavanja. Da bi se takav odnos zadržao i po donošenju zakona moralo bi da se koriguje cena same nekretnine. Sa 150 evra „dozvoljene“ cene rente na beogradskom Dorćolu, stan od 50 kvadrata smeo bi da košta maksimalno 36.000 evra, da bi bio isplativ za izdavanje.
U startu greška vezivanja sa platom
Kao prvu i najveću grešku predloga zakona Igor Manjenčić navodi polazak računice „kvadrata stana najviše jedan odsto prosečne neto zarade“. Prosečna statistička plata je u Srbiji u septembru 2022. godine iznosila 74.981 dinara, što znači da bi kvadrat izdavanja u centru Beograda koštao 749 dinara što je približno 6,5 evra. Odnosno, ako je u staroj zgradi sa lošom energetskom efikasnošću, samo tri evra. Međutim, već na Novom Beogradu lokalna prosečna plata je bila 123.960 dinara
- To bi značilo da bi kirija za dvosoban stan u centru Beograda od 50m2 iznosila 150 evra. U ovom trenutku je cena kvadrata izdavanja na Dorćolu takvog stana 700 evra. Da li možete da zamislite da živite u „Beogradu na vodi“ za 200 evra mesečno? To bi za koju godinu ovim zakonom bilo moguće – kaže Manjenčić.
- Ta cena danas realno ne bi mogla da pokrije ni cenu zemljišta na kojem se zgrada nalazi, a naročito ne bi mogla da pokrije materijal gradnje koji je poslednjih godina znatno poskupeo – objašnjava Manjenčić.
Sa cenom od 36.000 evra izgradnja stanova bi se kompletno obustavila, jer ne bi bila isplativa.
Drugi scenario razvoja situacije sa novim zakonom je dosta verovatniji: cena takvog stana će biti iznad 36.000 evra što će dovesti do neisplativosti izdavanja stanova, pa bi se broj stanova za izdavanje na tržištu drastično smanjio dok bi stanari, iako je cena kirija ograničena, teško dolazili do stana.
„Pazite šta želite“: Pad cena nije uvek dobar
Manjenčić nema sumnju da bi uvođenje ovakvog zakona dovelo do pada cena nekretnina. I to drastičnog.
- Taj pad je inače prognoziran za 2023. godinu i desio bi se i bez uvođenja ovog zakona, a ovaj zakon bi doveo do toga da on bude drastičniji. Šta je problem u tome, pita se neko ko živi u iznajmljenom stanu. Preko noći hipoteke bi drastično izgubile vrednost a skupi krediti ostali. Zaduženi građani ne bi mogli da daju drugi kolateral, izgubili bi imovinu, a banke ne bi mogle da naplate taj kredit prodajom nekretnine koja znatno manje vredi. To bi dovelo do bankrotiranja banaka što bi se sigurno završilo intervencijom države kao i nizom spiralnih efekata na ekonomiju kao u krizi 2008. godine na američkom tržištu nekretnina – ukazuje Manjenčić.
Rešenje nije u ograničenju cene, ali nije ni da ga nema.
- Mi na našem tržištu nemamo malih i jeftinih stanova i tu treba država da se uključi izgradnjom socijalnih stanova, stanova za mlade da mogu da ih kupe. Imali smo nekada takvu gradnju, setimo se naselja „Stepa Stepanović“. Država može da ograniči cenu samo u državnim, socijalnim stanovima. U Beču ih ima 220.000. Pa kada ima imovinu onda nek određuje šta će s njom i po kojoj ceni će da izdaje – zaključuje Kaća Lazarević.
BONUS VIDEO
Pratite sve vesti iz Srbije i sveta na našem Telegram kanalu.
Instalirajte našu iOS ili android aplikaciju – 24sedam Vest koja vredi
Komentari