Planirate da zastaklite terasu? Evo šta prvo morate da znate, jedan papir može da napravi ogromnu razliku

Zastakljivanje terasa jedna je od najčešćih građevinskih intervencija u stambenim zgradama širom Srbije, ali i jedan od radova koji se često izvodi bez prethodno sprovedene zakonske procedure.

U praksi se sve uglavnom svodi na angažovanje majstora koji postavljaju profile i staklene površine, nakon čega terasa postaje produžetak stambenog prostora. Međutim, mnogi prethodno ne provere da li su za takve radove potrebni saglasnost ili odgovarajuće odobrenje.

Problemi najčešće isplivaju tek kasnije – kada komšije podnesu prijavu građevinskoj inspekciji, prilikom prodaje stana ili provere dokumentacije, kada se utvrdi da izvedeni radovi nemaju pravni osnov.

Fasada nije privatno vlasništvo

Prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada, fasada predstavlja zajednički deo objekta. U nju spadaju konstruktivni elementi zida, izolacija i završna obrada spoljne strane zgrade.

Tu najčešće nastaju nesporazumi među vlasnicima stanova. Iako je terasa deo prostora koji koristi vlasnik stana, ona istovremeno utiče na izgled cele zgrade. Postavljanjem staklenih površina, aluminijumskih ili PVC profila menja se izgled fasade i zadire u zajedničke delove objekta.

Zbog toga zastakljivanje terase nije isključivo privatna odluka vlasnika stana. Bez obzira na to što prostor koristi samo jedno domaćinstvo, radovi podležu pravilima koja važe za celu stambenu zgradu.

Profimedia

Legalno zastakljivanje moguće je uz odgovarajuću proceduru

Mnogi vlasnici o zakonskim obavezama počinju da razmišljaju tek kada radovi budu završeni, što često dovodi do dodatnih komplikacija.

Zakon o planiranju i izgradnji pravi razliku između adaptacije prostora i radova koji menjaju spoljašnji izgled objekta. Dok adaptacija ne utiče na fasadu, zastakljivanje terasa u većini slučajeva podrazumeva njenu izmenu.

U praksi postoje dva načina da se radovi izvedu legalno.

Prvi podrazumeva pribavljanje građevinske dozvole kroz redovan postupak, uz odgovarajuću projektnu dokumentaciju i dokaz o postojećem stanju objekta.

Drugi je dobijanje odobrenja za izvođenje radova u skladu sa članom 145 Zakona o planiranju i izgradnji. Zahtev se podnosi elektronskim putem kroz objedinjenu proceduru, a nadležni organ donosi odluku u roku od pet radnih dana.

Međutim, mnogi vlasnici pogrešno smatraju da ova procedura omogućava svakom stanu da samostalno zatvori terasu. U praksi se odobrenja najčešće izdaju kada projekat predviđa unapređenje energetske efikasnosti na nivou cele zgrade ili svih stanova na istoj vertikali.

To znači da je u velikom broju slučajeva neophodna saglasnost drugih vlasnika, a ne samo odluka jednog stanara.

Saglasnost stambene zajednice je neophodna

Pošto je fasada zajednički deo objekta, o radovima koji utiču na njen izgled ne odlučuje pojedinačni vlasnik stana.

O takvim zahvatima odlučuje skupština stambene zajednice, pa je saglasnost stanara jedan od ključnih uslova za legalno izvođenje radova.

Profimedia

Bez potrebne saglasnosti ni uredno pripremljena tehnička dokumentacija nije dovoljan osnov za izvođenje zahvata na fasadi.

Dovoljna je jedna prijava

Građevinska inspekcija može reagovati na osnovu prijave bilo kog stanara.

Ukoliko inspektori utvrde da je terasa zastakljena bez potrebnih dozvola ili saglasnosti, mogu naložiti obustavu radova ako su oni još u toku, ali i vraćanje objekta u prvobitno stanje.

To u praksi znači uklanjanje svih ugrađenih elemenata.

Za većinu vlasnika najveći problem nije eventualna novčana kazna, već gubitak novca uloženog u profile, staklo, montažu, hidroizolaciju i ostale radove, kao i dodatni troškovi demontaže.

Mnogi se za zakonsku proceduru zainteresuju tek kada dobiju prijavu inspekciji ili odluče da prodaju nekretninu.

Prodaja stana često otkrije problem

Dok vlasnik koristi stan, nelegalno zastakljivanje često ne stvara nikakve poteškoće.

Situacija se menja kada dođe do prodaje, nasleđivanja ili pokušaja uknjižbe dodatne kvadrature. Tokom provere dokumentacije kupci, advokati ili banke lako mogu utvrditi da je terasa zatvorena bez potrebnih odobrenja. Takva situacija može otežati pregovore, usporiti prodaju i otvoriti dodatna pitanja u vezi sa pravnim statusom nekretnine.

U pojedinim slučajevima upravo nelegalno zastakljena terasa postaje razlog zbog kojeg se čitava kupoprodajna procedura značajno komplikuje.

Koliko košta legalan postupak

Cena zastakljivanja zavisi od sistema koji se ugrađuje. Klizni aluminijumski sistemi bez termo-prekida najčešće koštaju između 110 i 140 evra po kvadratnom metru, dok se PVC sistemi uglavnom kreću od 80 do 150 evra po kvadratu.

Bezramni klizni sistemi sa kaljenim staklom uglavnom počinju od oko 280 evra po kvadratnom metru, a mogu biti i znatno skuplji.

Pored samih radova, dodatne troškove predstavljaju izrada projektne dokumentacije, angažovanje ovlašćenog projektanta i administrativne takse.

Upravo zbog tih izdataka, vremena potrebnog za pribavljanje dokumentacije i obaveze usaglašavanja sa stambenom zajednicom, veliki broj vlasnika odlučuje da proceduru preskoči.

Ipak, razlika između legalnog i nelegalnog zastakljivanja nije samo administrativna. Legalno izvedeni radovi mogu postati sastavni deo dokumentacije nekretnine, biti predmet uknjižbe i doprineti povećanju evidentirane korisne površine stana.

Sa druge strane, nelegalno zastakljivanje ostaje van zvaničnih evidencija i predstavlja potencijalan problem za svakog budućeg vlasnika. Zato razlika između legalnog i nelegalnog zastakljivanja nije samo pitanje nekoliko potpisa i administrativnih koraka, već sigurnosti da nekretnina može nesmetano da se proda, nasledi ili koristi kao predmet hipoteke bez dodatnih komplikacija.

Bonus video:

Instalirajte našu iOS ili android aplikaciju – 24sedam Vest koja vredi