Nekretnine u 2024: Ko je veći „pesimista“ za pad cena - agenti ili investitori?

Cena kvadrata po Srbiji je  stala u 2023. godini, a u novogradnji su u drugoj polovini godine investitori počeli da „zatvaraju finanijsku konstrukciju“ davanjem popusta „ispod žita“, dok su vlasnici stare gradnje tvrdoglavo držali „svoju cenu“.

Kako će se kretati cene kvadrata u 2024. danas je možda teže prognozirati nego ikad dosad ali to ne znači da ne treba pokušati. Anketa koju je sproveo specijalizovani sajt za oglašavanje nekretnina 4zida.rs među agentima iz 85 domaćih agencija i među 19 investitora koji grade stanove u Srbiji, pokazala je veliku razliku u „optimizmu“ kako će se kretati cene, između profesionalaca u prodaji i  onih koji u nekretnine investiraju.

Da će cene ostati na ovom nivou smatra čak 59% agenata, dok ne tako malih 37% smatra da će cene padati. Investitori su, s druge strane, gotovo jednoglasni po ovom pitanju i čak 94% smatra da će cene stanova stagnirati, dok samo 6% veruje da će doći do pada cena. Pitanje je koliko je ovo „pusta želja“ da se ne izgube uložene pare, odnosno me smanji očekivani profit a koliko realnost situacije i platežne moći kupaca.

I jedni i drugi smatraju da ekonomska nestabilnost u zemlji i svetu predstavlja najveći izazov u poslovanju, potom slede uslovi kreditiranja i inflacija, dok investitore brine i nedostatak radne snage.

Sveukupna projekcija tržišta nekretnine je ipak pozitivna. Tome u prilog ide i činjenica da većina  anketiranih agencija i investitora veruje da će njihovi prihodi ostati na nivou 2023. godine ili da će porasti.

Posle pandemije i sukoba u Ukrajini, koji su u prethodne tri godine značajno uticali na kretanje cena na tržištu nekretnina, novi rat na Bliskom istoku predstavlja novi izazov i u ovom sektoru.
Više od polovine agencija (51%) je odgovorilo da ne zna da li će novi rat na Bliskom istoku uticati na tržište nekretnina u Srbiji u 2024. godini, dok je procenat investitora koji smatraju da ne mogu da predvide šta će se dešavati oko 74%.

- Oko 15% agenata smatra da će se novi sukob odraziti na domaće tržište kao razloge navode da svaka kriza i rat izazivaju brigu kupaca za budućnost, koji se onda ustručavaju da krenu u investicije. Neki od njih navode i da će se, pošto će rat direktno uticati na privredu, kupovna moć menjati i da će se povećati potražnja za skupljim nekretninama. Ukazuju i da može doći do povećanja broja onih klijenata koji će tražiti stan za izdavanje, kao i do blagog smanjenja potražnje – navodi Aleksandra Mihajlović, PR menadžer „4zida“.

Kada je u pitanju projekcija cena izdavanja stanova u Beogradu i ostalim većim gradovima u Srbiji, za narednu godinu, većina agenata (64%) veruje da će cene kirija stagnirati, 26% da će opadati, dok 10% misli da će doći do rasta cena.

Koji trendovi su obeležili 2023. godinu?

Stavovi agencija i podaci sa sajta 4zida se slažu sa izveštajem Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) da je drugu polovinu 2023. godine obeležio trend smirivanja tržišta i stagnacija cena u većini gradova Srbije. Odgovori anketriranih agencija pokazuju da su nepovoljni uslovi kreditiranja najviše uticali na poslovanje. Kao dominantan profil kupca izdvajaju se porodice sa decom, mladi parovi i investicioni kupci.

Podaci „4zida“ pokazuju da je u Beogradu u prva tri kvartala 2023. godine došlo do blagog pada prosečno oglašene cene stanova dok se u IV kvartalu beleži blagi rast, sa 2.422 evra na 2.479 evra.

Najveći broj agenata (44%) smatra da su cene nekretnina u 2023. godini stagnirale, dok je procenat investitora koji se slažu sa tim nešto manji, oko 42%. Oko 21% agenata smatra da su cene nekretnina zabeležile blagi rast, ali je veći udeo među investitorima (37%), koji tako misle.
Zanimljivo je da u agencijama za nekretnine 18% ispitanika smatra da su cene blago opadale, dok 15% tvrdi da su cene brzo rasle. Kada su u pitanju investitori isti postotak, po 11% ispitanika je reklo da su cene brzo rasle i da su blago padale.

Za ove razlike u stavovima sigurno ima više razloga, a jedan od njih je što su u anketi učestvovale agencije iz Beograda, Novog Sada, Niša, Subotice, kao i iz Pančeva, Zrenjanina, Sombora, Šapca, Čačka, Vranja, Vrnjačke Banje...U anketi u kojoj su analizirani stavovi investitora učestvovale su firme iz Beograda, Novog Sada, Niša, Subotice, Pančeva, Zlatibora, Jagodine i Beočina.

- Većina investitora (71%)  smatra da je na stabilizaciju cena stanova uticalo smanjenje udela kupoprodaje stanova finansiranih kreditima, a znatno manji broj misli da je razlog veći obim starogradnje u ponudi. Kao ostale faktore, pojedini investitori navode pad kupovne moći stanovništva – kaže Aleksandra Mihajlović.

Značajno manje kreditnih kupaca

Podaci Republičkog geodetskog zavoda pokazuju da je u trećem kvartalu zaključeno 29.248 ugovora, a da je u kupoprodaju nepokretnosti uloženo 1,5 milijardi evra. Kada je reč o načinu plaćanja, 6,6 % svih prometovanih nepokretnosti plaćeno je iz kredita, što je tri procentna poena manje nego lane.

Većina anketiranih agencija izdvaja tri glavna faktora koji su uticali na njihovo poslovanje -  nepovoljni uslovi kreditiranja (62%), smanjena potražnja za nekretninama (51%) i neizvesna geopolitička situacija i samim  tim veća opreznost klijenata prilikom planiranja procesa kupoprodaje nekretnina (39%). Ostali faktori koji se navode su i činjenica da klijenti čekaju da cene padnu i da odlažu kupovinu. Osim toga, utisak je i da plate ostaju iste dok cene nepokretnosti rastu.

I investitori smatraju da su nepovoljni uslovi kreditiranja najviše uticali na njihovo poslovanje (74%). Sledi poskupljenje građevinskog materijala (37%), nepovoljna geopolitička situacija (26%) kao i smanjena potražnja novogradnje (21%). Smatraju da sve to zajedno izaziva veću opreznost klijenata prilikom planiranja kupoprodajnih procesa.

Oko 64% agencija se slaže da je ove godine  smanjeno interesovanje i da se beleži pad
kupovine u odnosu na period korone kada je u pitanju kupovina vikendica, placeva i zemljišta.

BONUS VIDEO

Pratite sve vesti iz Srbije i sveta na našem Telegram kanalu.

Instalirajte našu iOS ili android aplikaciju – 24sedam Vest koja vredi