Montažna kuća od 100 kvadrata košta od 50.000 evra, ali tu nije kraj: Ovi troškovi mogu ozbiljno da podignu cenu

Montažne kuće ključ u ruke površine oko 100 kvadrata danas se na srpskom tržištu ugovaraju za približno 50.000 do 94.000 evra, u zavisnosti od projekta, materijala i paketa opreme. Međutim, problem nastaje kada kupac tu cenu poistoveti sa ukupnim budžetom potrebnim za useljenje.

Ponude izvođača najčešće ne obuhvataju temelje, priključke, doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta, projektnu dokumentaciju i pripremu parcele. Kada se saberu svi prateći troškovi, početna cena kuće može biti uvećana za 30 do 40 odsto, a na zahtevnim i infrastrukturno neopremljenim parcelama i više.

Montažne kuće ključ u ruke nisu posebna zakonska kategorija

Zakon o planiranju i izgradnji ne izdvaja montažne stambene kuće kao posebnu kategoriju. Kuća koja ima temelj i namenjena je trajnom stanovanju tretira se prema nameni, površini i spratnosti, bez obzira na to da li je zidana ili sklopljena od fabrički proizvedenih elemenata.

To znači da način gradnje investitora ne oslobađa obaveze pribavljanja lokacijskih uslova, tehničke dokumentacije, građevinske dozvole, prijave radova i upotrebne dozvole.

Prema Pravilniku o klasifikaciji objekata, izdvojena stambena zgrada sa jednim stanom, površine do 400 kvadratnih metara i spratnosti najviše P+1+Pk, odnosno P+1+PS, nosi klasifikacioni broj 111011 i spada u kategoriju A, odnosno nezahtevne objekte.

Sto kvadrata: od 50.000 do 94.000 evra, pa dodatni troškovi

Prema aktuelnim ponudama analiziranim za ovaj tekst, montažne kuće ključ u ruke koštaju od oko 500 do 940 evra po kvadratu.

Osnovni paketi kreću se od približno 500 do 650 evra po kvadratu, standardni od 600 do 800, dok premium izvedbe mogu dostići 940 evra. Za kuću od 100 kvadrata to znači od oko 50.000 evra za jednostavniji tipski objekat do približno 94.000 evra za zahtevniju arhitekturu, ravan krov, kvalitetniju završnu obradu i velike staklene površine.

U cenu najčešće nije uključen temelj, koji okvirno košta od 60 do 100 evra po kvadratu, odnosno dodatnih 6.000 do 10.000 evra za kuću od 100 kvadrata.

Priključci na električnu, vodovodnu, kanalizacionu ili gasnu mrežu mogu koštati 3.000 do 8.000 evra, u zavisnosti od udaljenosti infrastrukture i uslova nadležnih preduzeća.

Priprema placa, nivelisanje terena, pristupni put, potporni zidovi, odvodnjavanje i ograda mogu dodati još 5.000 do 20.000 evra.

Samo ove tri stavke donose dodatnih 14.000 do 38.000 evra, bez projekta, geodetskih radova, administrativnih taksi i doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta.

Kuhinja, klima-uređaji, rasveta i nameštaj takođe najčešće nisu deo standardnog paketa, osim ako su izričito navedeni u tehničkoj specifikaciji i ugovoru.

Kategorija A pojednostavljuje proceduru

Razvrstavanje porodične kuće u kategoriju A smanjuje deo administrativnog i stručnog opterećenja, ali ne znači da može da se gradi bez dokumentacije i kontrole.

Za ovu kategoriju objekata ne postoji obaveza stručnog nadzora, niti se sprovodi klasičan tehnički pregled komisije. Uz zahtev za upotrebnu dozvolu umesto izveštaja komisije prilaže se potvrda odgovarajućeg ovlašćenog lica da je objekat izveden u skladu sa građevinskom dozvolom i tehničkom dokumentacijom i da je priključen ili podoban za priključenje na infrastrukturu.

Za objekte kategorije A površine do 200 kvadrata ne primenjuju se ni pojedine odredbe koje se odnose na izvođača radova. Ipak, ostaju obaveze u vezi sa bezbednošću na gradilištu, prijavom radova i dostavljanjem izjava o završetku temelja i objekta u konstruktivnom smislu.

Doprinos se plaća kao i za zidanu kuću

Doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta obračunava se kao kod zidane kuće, jer se montažne kuće ključ u ruke u tom pogledu ne tretiraju drugačije.

Njegova visina zavisi od prosečne cene kvadrata novogradnje u konkretnoj lokalnoj samoupravi, neto površine objekta, zone i koeficijenta namene.

Obaveza i iznos utvrđuju se rešenjem o građevinskoj dozvoli. Investitor koji doprinos plati jednokratno pre prijave radova ima pravo na umanjenje od najmanje 30 odsto, dok lokalna samouprava može propisati i povoljnije uslove.

Dokaz da je obaveza izmirena ili uređena na propisan način neophodan je za prihvatanje prijave radova.

Građevinska dozvola ima rok važenja

Postupak se vodi elektronski kroz Centralni informacioni sistem objedinjene procedure, a građevinska dozvola izdaje se u roku od pet radnih dana od podnošenja urednog zahteva.

Dozvola prestaje da važi ako prijava radova nije podneta u roku od tri godine od pravnosnažnosti rešenja.

Zakon propisuje i rok od pet godina za pribavljanje upotrebne dozvole, ali se on ne primenjuje na porodične stambene zgrade koje investitor gradi radi rešavanja svojih stambenih potreba. To ne znači da upotrebna dozvola nije potrebna, već samo da u tom slučaju ne važi navedeni petogodišnji rok.

Poslednji korak je upis u katastar

Nakon izdavanja upotrebne dozvole sledi upis objekta i prava svojine u katastar nepokretnosti koji vodi Republički geodetski zavod.

Dok upis nije završen, pravni status nekretnine nije potpuno zaokružen, što može otežati prodaju, dobijanje stambenog kredita ili zasnivanje hipoteke.

Ipak, nije tačno da objekat pre konačnog upisa pravno ne postoji. Objekat u izgradnji može biti predbeležen u katastru, a pod zakonom propisanim uslovima može biti i predmet prenosa prava ili obezbeđenja potraživanja.

Zato kupac pre potpisivanja ugovora za montažnu kuću ključ u ruke ne treba da gleda samo cenu po kvadratu. Važno je precizno utvrditi šta paket obuhvata, ko plaća temelj, projekat i priključke, koliki je lokalni doprinos i da li parcela ispunjava uslove za gradnju. Tek tada može se izračunati realan budžet potreban da kuća iz kataloga postane legalan i useljiv dom.

Bonus video:

Instalirajte našu iOS ili android aplikaciju – 24sedam Vest koja vredi