Kakve su šanse da cene kvadrata padnu? Pa...

Oni kojima je kredit iz banke jedini način da dobiju krov nad glavom, s nadom i zebnjom očekuju četvrtak, kada i Evropska centralna banka i Narodna banka Srbije imaju svoje sastanke na kojima će odlučiti da li referentne kamatne stope u ovom trenutku treba da nastave da nastave padaju.

Kamatna stopa ECB, koja je dužnicima u Srbiji bitna zbog varijabilnih kredita u evrima, spuštena je u junu na 4,5%, i tu se stalo, dok je NBS svoju kamatnu stopu obarala i u junu i u jul,u a u avgustu je zadržala na 6%.

Iako referentne kamate padaju prilično mnogo, međubankarske kamate (evropski euribor i srpski belibor) nešto manje, a domaće bankarske kamate još manje, to dužnicima i onima koji bi da podignu hipotekarni kredit ne znači puno jer – cene stanova rastu.

Prosečna cena trenutno oglašenih stanova za Beograd na specijalizovanom sajtu 4zida je 2.640 evra, i od početka godine beleži rast od oko 40 evra. Da ni u 2024. godini - u kojoj se nastavila ozbiljna stagnacija na tržištu nekretnina i kada prodaja ide slabo (navodno zbog manjka kreditnih kupaca) - nema pada cena, pokazuju i podaci Republičkog geodetskog zavoda (RGZ). Za prvi tromesečje cena je u Srbiji u proseku porasla za 4,5% u starogradnji i 5,12% u novogradnji. Prva brojka je ujedno i rast cene u Beogradu, a druga u Vojvodini. I to uprkos tome što je broj transakcija stanova pao za 6,5%.

Profesor na Univerzitetu „Singidunum“ Nikola Stakić za 4zida.rs kaže da je tržište nekretnina u našoj zemlji investiciono i da kamatne stope zato nemaju toliki efekat na cene nekretnina.

– Kada su vam četiri petine obima tržišta u kešu, onda kamatne stope nemaju tako veliki značaj kao što bi imale da je udeo kredita veći. Dok postoji tražnja za različitim nekretninama, i potencijalni i postojeći investitori će nastaviti da ulažu u njih, i to cene drži na visokom nivou. One su u nekom periodu stagnirale, ali ne padaju, jer potražnja i dalje postoji – objašnjava profesor.

S druge strane, on napominje da pad kamatne stope od pola procenta nekome ko uzme kredit na 30 godina može značajno da umanji mesečnu ratu i da je od velikog značaja za ljude kojima je bankarska pozajmica jedina šansa da sebi obezbede krov nad glavom.

– Nismo videli neki veliki pad zainteresovanosti za kupovinu nekretnina. Krediti jesu u nekom trenutku stagnirali i bilo je slabije interesovanje, ali to nije ni približno onom što smo očekivali da će se desiti sa ovako velikim povećanjem kamatnih stopa. Ako bude došlo do daljeg popuštanja, trebalo bi da dođe do rasta tražnje za kreditima. Važno je da se sada nazire period smanjenja kamatnih stopa i nadamo se da neće dolaziti do velikih geopolitičkih promena koje bi mogle da poremete taj trend. Eventualni novi rizici bi podstakli centralne banke da pauziraju sa popuštanjem tih mera –  objašnjava profesor Stakić.

Načekaćemo se jeftinih kredita

Ekonomski analitičari, ali i stručnjaci za promet nekretnina, slabu prodaju pripisuju manjku kreditnih kupaca. Oni ove godine učestvuju tek sa nešto više od 18% u novčanom obimu trgovine stanovima, a ne tako davno, to je bilo više od 30%.

Ilustracija: 24sedam/G.M.Š.

 

Razlog su svakako skupi hipotekarni krediti. Kamatne stope su im, doduše, ograničene odlukom Narodne banke Srbije, iz septembra 2023. godine (koja važi do kraja 2024. godine), ali u proseku poslednjih meseci ne da padaju već imaju mali rast. Zbog toga je i rast zaduženosti u delu stambenih kredita kod banaka u maju (poslednji Kreditni izveštaj UBS) bio samo 2% međugodišnje, a za 2024. tek 1,1%.

U julu 2024. godine prosečna ponderisana kamatna stopa na hipotekarne kredite vezane za evro je bila 5,06% za nove kredite i 4,53% za stare, a krajem prošle godine to je bilo 4,99% i 4,46%.
U julu 2023. kamatna stopa je bila 6,68% i 6,27%, oborena je u septembru, ali daljeg spuštanja praktično nije bilo. Neće ga možda ni biti, iako, kada istekne ograničenje NBS, sledi novo do kraja 2026. godine, po izmenama zakona koje se trenutno spremaju.

Jedini način da cena kvadrata spadne, odnosno da se normalizuje, jeste da se poveća ponuda i smanji broj stanova koji realno nedostaje tržištu, ali uz manju maržu investitora-graditelja. Cene novogradnje bi mogle da padnu jer i cene materijala padaju, građevinski čelik odavno nije bio ovako jeftin.

Međutim, poseban deo problema je što postoji relativno veliki broj neuseljenih stanova koji zapravo nisu na tržištu, odnosno ne prodaju se. Oni nisi kapital već štednja, odnosno „penzija“ onih koji su ih kupili jer su mogućnosti (i navike) investiranja u Srbiji mnogo drugačije i ograničenije nego u Evropi i svetu.

BONUS VIDEO

Instalirajte našu iOS ili android aplikaciju – 24sedam Vest koja vredi