Kome pripada terasa na ravnom krovu? Zakon vas može iznenaditi

Vlasnik postavi sto i stolice, suncobran, žardinjere, možda uredi prostor za odmor i godinama ga koristi kao svoj. Komšije se na takvo stanje naviknu, upravnik ne reaguje, a kada stan jednog dana osvane u oglasima, upravo se ta terasa neretko ističe kao jedna od njegovih najvećih prednosti.

Problem, međutim, nastaje kada neko zatraži dokumentaciju.

Novi vlasnik, komšija, stambena zajednica ili banka koja proverava nekretninu mogu lako da utvrde da terasa uopšte nije upisana kao deo stana. Tada ono što je godinama izgledalo kao privatni prostor odjednom dobija sasvim drugačiji pravni status.

Prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada („Sl. glasnik RS“, br. 104/2016), krov spada u zajedničke građevinske elemente zgrade. Zakon takođe propisuje da nad zajedničkim delovima vlasnici posebnih delova imaju pravo zajedničke i nedeljive svojine, u skladu sa Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa.

To u praksi znači da terasa na ravnom krovu, ukoliko elaboratom etažiranja nije određena kao sastavni deo konkretnog stana i kao takva upisana u katastar, nije privatna svojina vlasnika stana na poslednjem spratu. Ona ima status zajedničkog dela zgrade i pripada svim vlasnicima.

O njenom korišćenju zato ne odlučuje onaj ko jedini ima vrata koja vode na terasu, već stambena zajednica.

Pixabay

Poslednji sprat ne daje posebna prava

Upravo ovde nastaje najveći broj nesporazuma. Vlasnik stana na poslednjem spratu terasu često doživljava kao prirodni nastavak svog doma: direktno izlazi na nju, uređuje je, održava i svakodnevno koristi. Takvo stanje može trajati godinama, pa čak i decenijama.

Međutim, sama činjenica da neko živi neposredno ispod krova ne daje mu automatski veća prava na taj prostor od vlasnika stana na prvom spratu ili lokala u prizemlju.

Dugogodišnje korišćenje samo po sebi ne pretvara zajednički deo zgrade u privatnu svojinu. Ako je terasa prema dokumentaciji zajednički deo, činjenica da ju je jedan stanar dugo koristio ne znači automatski da je postala njegova.

Zbog toga, ukoliko stambena zajednica odluči da promeni način korišćenja terase, dosadašnji korisnik ne može se osloniti samo na argument da je prostor godinama koristio kao svoj.

Jedno je korišćenje, a drugo pripajanje stanu

Skupština stambene zajednice može da odlučuje o načinu korišćenja zajedničkog prostora – na primer, da terasa bude dostupna stanarima, da je pod određenim uslovima koristi jedan vlasnik ili da se, zbog bezbednosti ili drugih razloga, njeno korišćenje ograniči.

Sasvim druga situacija nastaje kada vlasnik želi da zajednički prostor trajno pripoji svom stanu.

Tada više nije reč samo o korišćenju terase, već o promeni pravnog statusa zajedničkog dela zgrade. Takav postupak zahteva odgovarajuću odluku stambene zajednice, ugovor između stambene zajednice i vlasnika, poštovanje prava prečeg prenosa vlasnika posebnih delova, odgovarajuću tehničku dokumentaciju i upis promene u katastar. Za raspolaganje zajedničkim delovima zakon predviđa kvalifikovanu, odnosno dvotrećinsku većinu ukupnog broja glasova.

Tek kada se sprovede odgovarajući pravni i tehnički postupak i promena bude evidentirana u katastru, može se govoriti o tome da je taj prostor pravno postao deo konkretnog stana.

Do tada, njegovo korišćenje ne treba poistovećivati sa vlasništvom.

Samovoljno zatvaranje terase, podizanje trajnih konstrukcija, nadstrešnica, ograda ili izvođenje drugih građevinskih radova bez potrebnih saglasnosti i dozvola može otvoriti dodatne probleme, uključujući postupanje građevinske inspekcije i eventualni nalog za uklanjanje nelegalno izvedenih radova.

Ko plaća popravku, ako terasu koristi samo jedan stanar?

Ovo pitanje često izaziva dodatne sukobe u zgradama.

Čak i kada terasu praktično koristi samo vlasnik jednog stana, ona može i dalje biti deo zajedničke krovne konstrukcije. Troškovi održavanja zajedničkih delova zgrade, uključujući krov i hidroizolaciju, padaju na teret vlasnika posebnih delova u skladu sa zakonom i pravilima stambene zajednice.

Zato u sanaciji krova mogu učestvovati i stanari koji nikada nisu izašli na terasu, pa i vlasnici lokala u prizemlju.

Upravo tu se sudaraju dve različite predstave: oni koji prostor ne koriste pitaju zašto bi plaćali njegovo održavanje, dok onaj ko ga koristi često smatra da zbog toga ima i veća prava na njega.

Pravni status prostora, međutim, ne određuje se prema tome ko je na terasu postavio sto i stolice, već prema tome šta taj prostor predstavlja u dokumentaciji zgrade.

Prvo proverite papire

Poseban oprez potreban je prilikom kupovine stana na poslednjem spratu.

Fotografija velike terase u oglasu ne znači automatski da kupac kupovinom stana stiče i vlasništvo nad njom. Isto važi i kada prodavac tvrdi da je „terasa oduvek pripadala stanu“ ili da je njegova porodica koristi nekoliko decenija.

AI/Ilustracija

Pre kupovine zato treba proveriti list nepokretnosti, podatke o posebnom delu objekta i dokumentaciju na osnovu koje je izvršeno etažiranje i upis.

Ako terasa nije evidentirana kao deo stana, kupac ne bi trebalo da je posmatra kao kvadraturu koju kupuje samo zato što joj se pristupa isključivo iz tog stana.

Čak i kada je određena terasa pravno povezana sa stanom, pojedini konstruktivni elementi zgrade – poput krova, hidroizolacije, fasadnih zidova i drugih delova koji služe zgradi kao celini – mogu zadržati status zajedničkih delova. Zbog toga njihovo menjanje nije nužno stvar isključive odluke vlasnika stana.

Na tržištu nekretnina malo koji prostor može da stvori toliko zabune kao terasa na ravnom krovu. Na fotografijama može izgledati potpuno privatno, može imati samo jedan pristup i decenijama je može koristiti ista porodica, a da njen pravni status ipak bude sasvim drugačiji.

Zato kupac ne bi trebalo da se oslanja na oglas, raspored nameštaja ili usmeno uveravanje prodavca.

Jer ono što na terenu izgleda kao deo stana ne mora to biti i na papiru. A kada se stan kupuje, upravo dokumentacija pokazuje šta kupac zaista stiče.

BONUS VIDEO

Instalirajte našu iOS ili android aplikaciju – 24sedam Vest koja vredi