Kako da vas ne prevare za 400.000 evra: Gde mogu da pogreše kupci nekretnina u Srbiji?
Da se i vama ne bi desilo da budete žrtva nesavesnog investitora ili vlasnika nekretnine potrebno je slediti neka prosta pravila, kažu stručnjaci iz sveta nekretnina
Beogradska policija uhapsila je P. S. (48) zbog sumnje da je kao investitor stambenog objekta u izgradnji na Vračaru prevario kupca stana za 400.000 evra, glasila je nedavna vest iz crne hronike glavnog grada. Investitor je isti stan prodao dva puta, i sada je na sudu, tužilaštvu i policiji da utvrde da li je ta žrtva bila jedina.
Kaća Lazarević, vlasnica agencije "Kaća Lazarević nekretnine“, kaže da je ovakvih prevara sa stanovima danas izuzetno malo jer ih je teže izvesti nego ranije. Tu je situaciju sredilo uvođenje javnih beležnika, odnosno notara.
Svesno menjali numeracije
- Toga sada ima minimalno, ali ljudi bi svakako morali da budu oprezni. Javni beležnici imaju evidenciju i pristup svim podacima, pa lako mogu da ih provere. Prevara eventualno bude u novogradnji, ako se jedan isti stan proda više puta tako što se numeriše različito – objašnjava Lazarević.
Iz Javnobeležničke komore Srbije (JKS) kažu da su slučajevi zloupotreba dobrim delom sprečeni kada je zabranjen promet nelegalnih objekata (Zakonom o ozakonjenju objekata iz 2018), koji su izgrađeni posle 27. novembra 2015. godine, ali je ostao problem objekata izgrađenih pre tog datuma.
Pročitajte još:
- Nažalost, zbog prethodnog stanja, nesavesni investitori su, naročito kada su u pitanju bili nelegalni objekti, svesno menjali numeracije posebnih delova objekata (stanova), i na taj način dovodili kupce u zabludu – kaže Gordana Lazarević, konsultant za odnose s javnošću JKS.
Međutim, ponavlja Kaća Lazarević, takve situacije su retke.
- Kada to uradi, prevarant ne samo što je završio svoju karijeru kao investitor, već završava i u zatvoru. Prevare se više ne isplate – ističe naša sagovornica.
Treba se držati prostih pravila
To što se prevare događaju retko, svakako ne znači da kupci treba da se ponašaju ležerno. Kaća Lazarević savetuje da se novogradnja, odnosno nekretnine koje se tek grade, plaćaju sukcesivno, odnosno da se ne daje sav novac unapred, dok stan ne bude gotov.
- Poslednjih 10 ili 20 odsto bi trebalo da se da tek kada zgrada bude uknjižena u Katastru – napominje Kaća Lazarević.
Kod stare gradnje jedina moguća prevara je, ističe sagovornica portala 24sedam, sa dokumentacijom.
Kod novogradnje predbeležba
Što se tiče objekata u izgradnji, Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova kao jednu od vrsta upisa predviđa predbeležbu, koja podrazumeva upis i ako je predmet upisa objekat, odnosno posebni delovi objekta u izgradnji, kao i prenos prava na objektu u izgradnji, odnosno posebnom delu objekta u izgradnji. Naravno, objekti u izgradnji moraju da imaju odgovarajuće dozvole da bi mogli da budu prometovani, što je takođe nešto što javni beležnici proveravaju kada overavaju ugovore o prometu nepokretnosti u izgradnji. Ukoliko je izvršena predbeležba za objekat u izgradnji u katastru nepokretnosti, mogućnost ovakvih zloupotreba je isključena, ističu u JKS.
- Može da se ne vodi računa kada se prometuje stan, da postoji neko vanbračno dete koje ima svoja prava, da je imovina podeljena kao nasledstvo i dodeljena nekom drugom a da još nije zavedena u Katastru i slično – kaže Kaća Lazarević.
S davanjem novca za nekretninu treba biti oprezan, kaže ona, i to ne samo zbog toga što je u pitanju veliki iznos za svakog pojedinca.
- Nikada ne treba davati klauzulu u ugovoru da je sav novac isplaćen ako tako zaista ne stoji. Tek kada se novčana transakcija završi i pare budu na računu, treba potpisati klauzulu intabulandi, odnosno saglasnost za uknjižbu. To je novina koja se sada primenjuje – rekla je Kaća Lazarević.
Dubinska provera
Da su prevare u svetu prometa nekretnina danas retke i da je situacija drastično različita nego što je bila pre desetak godina, kažu nam i iz Javnobeležničke komore Srbije.
- Obavezan postupak solemnizacije ugovora o prometu nepokretnosti kod javnog beležnika podrazumeva više nivoa provera statusa nepokretnosti. Pored obavezne provere statusa nepokretnosti u Katastru nepokretnosti, javni beležnici proveravaju svaku nepokretnost i u bazi podataka o prometovanim nepokretnostima, koja se vodi pri Ministarstvu pravde.
Takođe, svaki promet kod javnog beležnika se upiše u toj aplikaciji, tako da je automatski vidljiv pri svakoj sledećoj proveri, a u roku od 24 sata javni beležnici šalju Katastru svu potrebnu dokumentaciju za upis u Katastar. Po zakonu, Katastar ima rok od pet dana da obavi promenu na osnovu podataka koje dobija od javnih beležnika – ističe Gordana Lazarević.
Provizije i naknade: Ušteda mala, rizik veliki
Mnogi kupci stanova odlučuju se za kupovinu „od vlasnika“, često izbegavajući agencije za nekretnine kao posrednike. Time se štedi određena količina novca, jer je agencijska provizija dva odsto od vrednosti kupoprodajnog ugovora, ali je pitanje da li je ona vredna rizika.
- Različite su agencije, ali različiti su i klijenti. Mi u našoj agenciji radimo već 36 godina i imamo bogato iskustvo, a nemamo niti jedan sudski spor oko nekretnina naših klijenata. Naši advokati proveravaju dokumentaciju, a savetujemo i klijente da dođu sa svojim advokatima. Onda sve proverimo mi, advokat klijenta i notar, pa može da se prometuje. Još jedan savet, nikada za agenta nemojte uzimati komšiju ili prijatelja. Može da pogreši i iz dobre namere a da ipak mnogo košta – ističe Kaća Lazarević.
Neupućeni to ne znaju, ali agencije moraju da budu osigurane jer i materijalno odgovaraju za eventualne propuste u svom radu i štetu koju bi mogle da naprave klijentima. To komšija ili prijatelj amater sigurno ne poseduju, a da li je neka agencija „prava“, lako je proveriti na sajtu Ministarstva trgovine.
U Srbiji se još nije desilo, kaže Kaća Lazarević, da klijent tuži agenciju jer mu je naneta šteta. Obrnutih slučaja je, međutim, bilo, da klijent “zaboravi“ da plati dogovorenu proviziju, a uspešno je prodao ili kupio stan.
Nije bilo slučajeva ni da problema zbog prometa nekretnina ima kod notara, zbog kojih bi oni odgovarali, kažu iz JKS.
Odgovornost notara i finansijska
- Naravno, odgovornost javnih beležnika, ukoliko bi se utvrdilo da su svoj posao obavili nesavesno i da nisu izvršili sve potrebne provere, bila bi i disciplinska i finansijska. Do sada ovakvi slučajevi nisu zabeleženi. Javni beležnici svojom imovinom garantuju za ispravnost pravnog posla. Što se tiče disciplinske odgovornosti, disciplinski organi Komore bi pokrenuli postupak u kome bi se tačno utvrdio nivo odgovornosti javnog beležnika, odnosno da li je javni beležnik mogao da uoči problem. Ovaj postupak bi mogao dovesti i do razrešenja beležnika – napominje Gordana Lazarević.
Ovakva pravna ozbiljnost ima svoju cenu. Ona je u Srbiji takva da će prema javnobeležničkoj tarifi, koju je propisao ministar pravde kada je uvedeno javno beležništvo u Srbiji, za promet stana vrednog 100.000 evra, odnosno oko 12 miliona dinara, kupac javnom beležniku za solemnizaciju (potvrdu i overu ugovora) platiti 30.240 dinara, ili oko 0,27 odsto.
Kada javni beležnik od toga plati 20 odsto PDV-a, 30 odsto doprinosa za poboljšanje položaja zaposlenih u pravosuđu, 15 odsto poreza na dohodak i 10 procenata poreza na dobit, ostane mu između 25 i 30 odsto zarade za pokrivanje troškova bruto zarada zaposlenih, troškove kancelarije, kao i obaveznog osiguranja.
BONUS VIDEO:
Pratite sve vesti iz Srbije i sveta na našem Telegram kanalu.
Instalirajte našu iOS ili android aplikaciju – 24sedam Vest koja vredi
Komentari