Izdali ste stan, a podstanar ga izdao drugome: Evo šta zakon kaže o podzakupu

Vlasnik stana otvorio je oglas za izdavanje kao potencijalni zakupac, a na fotografijama prepoznao sopstvenu nekretninu. Ispostavilo se da njegov podstanar izdaje stan drugome, naplaćuje kiriju, a da ga o tome nije obavestio. Iako ovakva situacija na prvi pogled deluje kao očigledno kršenje dogovora, podzakup prema zakonu nije automatski zabranjen.

Prema članu 586 Zakona o obligacionim odnosima, zakupac može da preda zakupljenu stvar drugome u podzakup ili na korišćenje ukoliko ugovorom nije određeno drugačije i ako vlasniku time ne nastaje šteta.

Presudno je, dakle, šta piše u osnovnom ugovoru o zakupu. Ako podzakup nije zabranjen niti uslovljen prethodnom saglasnošću, zakupac načelno može da prepusti stan drugom licu. Međutim, ako ugovor zahteva dozvolu vlasnika ili izričito zabranjuje podzakup, vlasnik može da dobije osnov za otkaz ugovora i da zatraži vraćanje stana.

Kada podstanar može da izda stan drugome

Zakon o obligacionim odnosima koristi izraz zakupac, iako se u svakodnevnom govoru češće kaže podstanar. Prema članu 586, zakupac može da preda zakupljenu stvar drugome u podzakup ili na korišćenje po drugom osnovu, ukoliko ugovorom nije određeno drugačije i ako vlasniku ne nastaje šteta.

To znači da, ukoliko ugovor ništa ne kaže o ovom pitanju, to samo po sebi ne predstavlja zabranu podzakupa. Ipak, prvobitni zakupac ne oslobađa se svojih obaveza time što je stan prepustio drugome. On i dalje odgovara vlasniku za to da podzakupac nekretninu koristi u skladu sa ugovorom, kao i za eventualnu štetu nastalu neprimerenim korišćenjem stana.

Kada je potrebna saglasnost vlasnika, on je može uskratiti samo iz opravdanih razloga. Važni mogu biti namena stana, broj osoba koje će u njemu boraviti, mogućnost nastanka štete, kršenje kućnog reda ili namera da se stan svakodnevno izdaje turistima. Svaki slučaj, međutim, zavisi od sadržine ugovora i načina na koji se nekretnina stvarno koristi.

Boravak partnera, člana porodice ili gosta ne smatra se automatski podzakupom. Važno je da li je trećem licu stan zaista predat na samostalno korišćenje i da li je sa zakupcem dogovoreno plaćanje naknade. Ugovor, ipak, može da ograniči i druge načine ustupanja stana, a ne samo klasičan podzakup.

Nedozvoljeni podzakup može biti razlog za otkaz

Ako ugovor propisuje da zakupac ne sme da izda stan bez prethodne saglasnosti vlasnika, a on to ipak učini, član 588 Zakona o obligacionim odnosima daje vlasniku pravo da otkaže ugovor. Isto važi i kada je podzakup izričito zabranjen.

Vlasnik bi najpre trebalo da proveri ugovor i sačuva zakonito pribavljene dokaze, poput oglasa za izdavanje, prepiske sa zakupcem ili drugih informacija na osnovu kojih se može utvrditi ko koristi stan. Potom zakupcu treba dostaviti pisani otkaz, navesti koja je ugovorna odredba prekršena i zatražiti predaju nekretnine i ključeva.

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada propisuje da se ugovor o zakupu stana zaključuje u pisanoj formi i da, između ostalog, sadrži uslove za otkaz. Kada je ugovorom predviđen otkazni rok, on ne može biti kraći od 90 dana.

Otkaz bez otkaznog roka moguć je u užem krugu slučajeva – ako zakupac i posle opomene koristi stan protivno ugovoru ili njegovoj nameni, zapušta njegovo održavanje i time stvara opasnost od znatne štete. Zbog toga otkrivanje podzakupca ne znači da vlasnik može odmah da promeni bravu, iznese stvari ili samostalno iseli osobe iz stana.

Ako zakupac i podzakupac ne napuste nekretninu nakon prestanka ugovora, vlasnik vraćanje stana mora da zahteva odgovarajućim sudskim putem. Samovoljno iseljenje može da dovede do novog spora, čak i kada je zakupac prethodno prekršio ugovor.

Podzakup prestaje kada prestane glavni zakup

Podzakupac svoja prava ostvaruje na osnovu ugovora koji je zaključio sa zakupcem, a ne neposredno sa vlasnikom stana. Zbog toga podzakup prestaje kada prestane osnovni zakup, bez obzira na to da li su zakupac i podzakupac ugovorili duži period korišćenja nekretnine.

Zakon omogućava vlasniku i da, radi naplate svojih potraživanja prema zakupcu, neposredno od podzakupca zahteva iznose koje on duguje zakupcu po osnovu podzakupa. To može biti posebno značajno u situaciji kada prvobitni zakupac ne plaća kiriju vlasniku, ali istovremeno naplaćuje korišćenje stana od trećeg lica.

Najsigurnije rešenje jeste da se ugovorom jasno odredi da li je podzakup dozvoljen, da li je za njega potrebna prethodna pisana saglasnost vlasnika i kakve posledice nastupaju ako se stan ustupi drugome bez dozvole.

Zato, kada podstanar izdaje stan drugom licu, vlasnik ne bi trebalo da reaguje samo na osnovu činjenice da u nekretnini boravi nepoznata osoba, već pre svega na osnovu onoga što je ugovoreno i što se može dokazati.

Bonus video

Instalirajte našu iOS ili android aplikaciju – 24sedam Vest koja vredi