Podstanari mogu da postanu vlasnici stana posle 10 godina? U kojim situacijama je to moguće
26.12.2025 | 13:19
Mit ili pravna rupa: kada dugogodišnji zakupac može da se pojavi kao vlasnik, a kada stanodavac ostaje bez zaštite
Copyright Ilustracija
Godinama unazad u javnosti kruže priče o podstanarima koji su, nakon decenije ili dve provedene u istom stanu, pokušali – ili čak uspeli – da se upišu kao vlasnici. Takve priče redovno izazivaju strah kod stanodavaca i nadu kod zakupaca, ali pravnici upozoravaju da je stvarnost daleko komplikovanija nego što se čini na prvi pogled.
Naime, iako zakon u teoriji poznaje mogućnost da se dugotrajnim korišćenjem nepokretnosti stekne pravo svojine, u praksi su ti slučajevi retki i strogo ograničeni.
– Zakon o osnovama svojinsko-pravnih odnosa poznaje institut održaja, ali on se ne primenjuje automatski i ne važi za svaku dugogodišnju upotrebu nepokretnosti – objašnjava advokat Lazar Borožan.
– Suština održaja je u tome da je lice tokom dugog niza godina bilo u uverenju da koristi sopstvenu stvar, i to u dobroj veri.
Upravo tu nastaje ključni problem kod podstanara.
Zašto zakup „ruši“ mogućnost održaja
Jedan od osnovnih uslova za održaj jeste savesnost – uverenje da je nepokretnost vaša. Kod zakupa, taj uslov je praktično nemoguće ispuniti.
– Čim neko plaća kiriju, on priznaje da postoji vlasnik i da stan nije njegov. Plaćanje kirije je direktan dokaz protiv savesnosti. Zbog toga sudovi gotovo bez izuzetka odbijaju zahteve podstanara koji se pozivaju na održaj – ističe Borožan.
Drugim rečima, čak i ako podstanar godinama samostalno ulaže u stan, menja instalacije, renovira kupatilo ili plaća sve račune, to ne znači da stiče vlasništvo. Sve te radnje sud tumači kao deo odnosa zakupa, a ne kao ponašanje vlasnika.
Dobar odnos nije zamena za papir
Stručnjaci upozoravaju da se veliki broj problema javlja upravo zato što stanodavci i zakupci godinama funkcionišu „na reč“, oslanjajući se na dobar lični odnos.
– I najbolji odnos treba formalizovati. Ugovor o zakupu je dokaz da je zakupac znao da stan nije njegov i da ga koristi uz saglasnost vlasnika – naglašavaju pravnici.
Posebno se savetuje da se kod dugoročnog izdavanja ugovor dodatno ojača.
– Najveći strah vlasnika je situacija u kojoj zakupac odbije da napusti stan. To se rešava ugovorom sa izvršnom klauzulom, overenim kod notara. Tada, bez dugih parnica, izvršitelj može da sprovede iseljenje – objašnjava Katarina Lazarević, konsultant za nekretnine.
Iako takva procedura podrazumeva dodatne troškove, stručnjaci ističu da je ona zanemarljiva u poređenju sa višegodišnjim sudskim sporovima.
Prijava podstanara i porez – obaveza koju mnogi izbegavaju
Potpisivanje ugovora povlači još jednu zakonsku obavezu – prijavu podstanara i plaćanje poreza na prihod od izdavanja nepokretnosti. Porez iznosi 20 odsto od ostvarene kirije.
Na primeru kirije od 300 evra mesečno, to znači da stanodavac godišnje zaradi 3.600 evra, a državi duguje 720 evra poreza.
– U praksi, više od polovine stanova izdaje se bez prijave. Precizni podaci ne postoje jer niko ne želi da prijavi sam sebe. Porezi se uglavnom uredno plaćaju samo kada su zakupci firme ili druga pravna lica – kaže Nenad Đorđević iz Privredne komore Srbije.
Zbog toga sistem kontrole ostaje slab, a siva zona tržišta nekretnina i dalje velika.
MIT vs. ISTINA
MIT:
Ako podstanar živi u stanu više od 10 godina, plaća račune i održava ga – može da postane vlasnik.
ISTINA:
Dug boravak i plaćanje računa ne stvaraju pravo vlasništva. Sud to tumači kao korišćenje stana, ne kao dokaz da je stan bio „svoj“.
MIT:
Ako nema ugovora i priznanica za kiriju, vlasnik ne može ništa da dokaže – stan prelazi na podstanara.
ISTINA:
Čak i bez pisanog ugovora, sud može da zaključi da je postojao prećutni zakup, što automatski isključuje održaj.
MIT:
Ulaganje u renoviranje dokazuje da se podstanar ponašao kao vlasnik.
ISTINA:
Ulaganja se smatraju tipičnim ponašanjem zakupca i ne dokazuju savesno vlasništvo, već samo održavanje stana.
MIT:
Plaćanje struje, vode i infostana znači da je stan bio „ničiji“ ili moj.
ISTINA:
Komunalni računi ne dokazuju svojinu, već samo korišćenje. Vlasništvo se dokazuje upisom i pravnim osnovom.
MIT:
Vreme uvek radi u korist podstanara.
ISTINA:
Kod nekretnina vreme radi isključivo u korist onoga ko može da dokaže savesno posedovanje kao sopstvene stvari, što je kod zakupa gotovo nemoguće.
Najčešće greške stanodavaca koje dovode do sporova
Izdavanje stana bez ikakvog ugovora
Oslanjanje na „reč i poverenje“ često se obije o glavu. Bez ugovora se teže dokazuje odnos zakupa, što otvara prostor za dugotrajne sporove i razne pravne interpretacije.
Nepostojanje izvršne klauzule u ugovoru
Čak i kada ugovor postoji, bez izvršne klauzule stanodavac mora da prolazi kroz sudski postupak da bi iselio zakupca koji odbija da izađe iz stana.
Neprijavljivanje podstanara i izbegavanje poreza
Iako se često radi zbog uštede, ova praksa slabi pravnu poziciju vlasnika i otežava dokazivanje odnosa zakupa pred sudom.
Dugogodišnje tolerisanje ulaganja bez jasnog dogovora
Kada zakupac samostalno renovira stan bez pisanog sporazuma, kasnije se to može koristiti kao argument u sporu, iako ne znači vlasništvo.
Prepuštanje svih računa podstanaru bez traga o kiriji
Ako ne postoji nijedan dokaz o plaćanju kirije (uplate, priznanice, poruke), stanodavac sebi komplikuje dokazivanje odnosa zakupa.
Ignorisanje promene okolnosti
Smrt vlasnika, naslednici, promene u porodici – ako se zakup ne reguliše na vreme, problemi se gotovo garantovano pojavljuju.
Verovanje da „vreme rešava sve“
Najveća greška je uverenje da dug boravak podstanara ništa ne znači. Vreme ne stvara vlasništvo, ali stvara – sporove.
Ugovor štiti obe strane
Iako se povremeno pojavljuju tvrdnje da podstanari mogu „preoteti“ stan dugotrajnim boravkom, pravnici poručuju da je takav scenario u realnosti izuzetno redak. Ugovor o zakupu, redovno plaćanje kirije i prijava zakupca gotovo u potpunosti isključuju mogućnost održaja.
Jedan jasno definisan ugovor, sa precizno uređenim pravima i obavezama, ostaje najjača zaštita – kako za vlasnika stana, tako i za podstanara koji želi pravnu sigurnost i miran boravak.